Как обменяться квартирами

Содержание

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Как обменяться квартирами

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Как обменяться квартирами

В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Как обменять квартиру ПРАВИЛЬНО? Способы обмена недвижимости

Как обменяться квартирами

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;

·​ Кадастровый паспорт помещения;

·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);

·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

—————————————-

Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вампочитать здесь.

И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.

И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста – подпишитесь на наш канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhilspros/kak-obmeniat-kvartiru-pravilno-sposoby-obmena-nedvijimosti-5b4887afd3726c00aa20b536

Как происходит обмен квартиры на квартиру: советы юриста, документы, нюансы

Как обменяться квартирами

Есть много причин для обмена квартиры – переезд, новое трудоустройство, намерение улучшить условия проживания. Выделяются 3 способа проведения сделки, у каждого из которых есть плюсы и минусы. Рассмотрим, как обменять квартиру на квартиру, когда мена целесообразна и выгодна, в каких ситуациях она невозможна.

Варианты обмена квартир

Для проведения обмена необходимо подготовить документацию, зарегистрировать переход прав собственности, а также доплатить за жилье, если объекты неравнозначны по цене. Если квартира ипотечная, то сделка требует разрешения со стороны кредитора.

Рассмотрим следующие способы обмена объектами недвижимости.

Прямая мена жилья

Один объект недвижимости передается в собственность в виде замены на иной объект. Каждый из участников процедуры одновременно выполняет обязательства и продавца, и покупателя.

К преимуществам прямой мены объекта относятся следующие:

  • есть возможность улучшить условия проживания при небольших затратах;
  • если участники сделки приходятся друг другу родней, то прямая мена – несложный и выгодный способ решить вопрос с жильем.

Но необходимо учитывать и минусы:

  • сложно найти подходящее жилье;
  • шансы на то, что второй стороне понравится вариант для обмена, невысоки;
  • оформление договора мены требует затрат времени на поиски объектов, согласование условий, а если меняются неприватизированные объекты недвижимости, то процедура усложняется в разы.

Если в соглашении отсутствует информация о стоимости квартиры, то объекты равнозначны по цене.

Обмен через куплю-продажу

Собственник покупает новое жилье и в то же самое время продает имеющееся. Для предотвращения финансовых рисков можно получить от покупателя задаток.

Преимущества:

  • можно быстро оформить сделку, особенно если стоимость продаваемого объекта ниже среднерыночных цен или равна им;
  • найти покупателя нетрудно, ведь нет необходимости в том, чтобы жилье последнего соответствовало потребностям и пожеланиям продавца;
  • нет необходимости получать разрешение от местных органов власти, нормы предоставления жилья в учет не входят;
  • условия сделки зависят исключительно от договоренности участников обмена.

Недостатки подобного обмена следующие:

  • приходится оформлять сразу две сделки в одно и то же время;
  • за переход права собственности нужно повторно оплатить госпошлину;
  • цены на рынке недвижимости меняются резко, и внезапное их повышение может лишить продавца возможности купить квартиру за деньги, полученные после продажи;
  • юридическая сделка рискованная: если ее признают через суд недействительной, то кто-либо из участников лишается права собственности на жилье, причем прежнюю квартиру ему не вернут – формально оба соглашения купли-продажи не связаны по отношению друг к другу;
  • необходимо заплатить налог за проданную квартиру (при этом есть возможность воспользоваться вычетом).

Обмен на новостройку (трейд-ин)

Этот вариант представляет собой смену вторичной недвижимости на объект в новостройке. Процедура заключается в организации двух юридически несвязанных сделок в одно и то же время и состоит из следующих шагов:

  1. соглашение по продаже вторичной недвижимости заключается между риэлтором и собственником жилья;
  2. жилье в новостройке бронируется с зафиксированной ценой, срок бронирования – 2-3 месяца;
  3. за период бронирования риэлтор продает объект недвижимости на вторичном рынке и направляет полученную сумму средств на приобретение новой квартиры.

Трейд-ин отличается следующими преимуществами:

  • поиском покупателей, подготовкой документации, оформлением соглашений, установлением юридической чистоты объектов занимаются риэлторы – клиент от этих обязанностей освобождается;
  • стоимость жилья в новостройке зафиксирована;
  • жилье приобретается с внесением невысокой доплаты, если после продажи объекта на вторичном рынке выяснится, что полученных средств не хватает.

Однако у данной процедуры есть и недостатки:

  • застройщик может сдвигать срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • за риэлторские услуги потребуется заплатить;
  • для ускорения продажи могут снизить рыночную стоимость объекта: иногда цена квартиры настолько занижена, что ее выкупают риэлторы для последующей выгодной перепродажи;
  • есть вероятность того, что сделка по продаже вторичного объекта по не зависящим от участников обстоятельствам не состоится.

Услуги трейд-ин можно заказать как у риэлторов, так и у застройщиков. Эта процедура пользуется популярностью у тех людей, которым необходимо совершить обмен в кратчайшие сроки, и они согласны на невыгодные условия. В остальных случаях рекомендуется найти покупателя на свое жилье, после чего заняться поиском подходящей квартиры в новостройке.

Если покупатель опасается, что понравившуюся квартиру в новостройке могут быстро купить третьи лица, есть такой вариант: оформление ипотечного кредита на объект, после чего – выплата ипотеки до окончания срока действия соглашения за счет средств, полученных с продажи прежнего жилья, пусть и с небольшим опозданием.

Как происходит обмен квартиры на квартиру

Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.

  1. Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
  2. Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
  3. Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
  4. Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
  5. Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
  6. Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
  7. Получить выписку из ЕГРН.

Обмен квартиры с доплатой на другую

Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:

  • один из объектов по площади меньше другого;
  • один объект в городе, а второй – в селе;
  • один объект находится в аварийном состоянии, а второй – в новостройке.

Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.

Сумма доплаты зависит от таких факторов:

  • различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
  • сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
  • местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).

Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:

  • сумма доплаты;
  • сроки осуществления доплаты;
  • способ расчетов между участниками сделки.

Обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечной квартиры законодательством разрешается, однако на деле участники могут столкнуться со сложностями.

  1. Для обмена ипотечной квартиры необходимо получить письменное разрешение кредитора. При этом некоторые банки требуют или полного погашения ипотеки, или выплаченной части долга (стабильная оплата без просрочек в течение нескольких лет).
  2. При совершении обмена залогом становится приобретаемое жилье. Покупка должна быть одобрена кредитором, для чего необходимо обратиться к профессиональному оценщику и провести оценку жилья.

Сам процесс обмена ипотечного жилья состоит из следующих шагов:

  1. оформление двух соглашений – на продажу жилья (даже после отчуждения оно будет предметом залога) и на покупку новой квартиры;
  2. регистрация прав собственности на приобретаемое жилье, установление обременения на него;
  3. получение согласия от банка на снятие залога с прежней квартиры.

Обмен ипотечного жилья допустим исключительно через проведение купли-продажи.

Обмен неприватизированной квартиры

Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.

Для обмена неприватизированного жилья следует получить разрешение от местных муниципальных органов, предоставив уполномоченным лицам такой пакет документации:

  1. заявление с просьбой выдать разрешение;
  2. договор соцнайма;
  3. договор обмены объектами;
  4. паспорт нанимателя;
  5. выписка из домовой книги;
  6. выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
  7. разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
  8. бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
  9. техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
  10. ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
  11. разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.

Разрешение на проведение сделки необходимо получить даже от тех родных, которые временно отсутствуют в квартире.

Заявление рассматривается на протяжении 10 дней. В основном сотрудники муниципальных органов выносят положительные решения, но есть и основания для отказа – например, дом подлежит сносу или наниматель получил иск об аннулировании договора соцнайма.

Если наниматели проживают в разных районах города или в разных городах, то им потребуется обратиться в администрацию своего района или города. Далее каждый участник процедуры на новом месте оформит договор соцнайма с местными административными органами, после чего пропишется в новой квартире.

Преимущества обмена неприватизированного жилья:

  • за проведение обмена квартир плата не взимается (но если дело дойдет до судебного разбирательства, расходы и издержки придется оплатить);
  • нет риска лишиться прав на жилье, денежных средств;
  • криминальные истории в такой сфере не случаются.

Однако есть и недостаток – найти подходящее неприватизированное жилье сложно, ведь только 20% жилья в России является собственностью государства/муниципалитета.

Вероятность того, что взаимные требования нанимателей к состоянию жилья совпадут, крайне мала.

По этой причине многие сначала оформляют такое жилье в частную собственность, после чего распоряжаются им по своему усмотрению – обменивают, продают.

Отказать в обмене личного жилья никто не вправе – есть только риск оспаривания сделки в будущем (к примеру, один из участников недееспособен). В ситуации с неприватизированным жильем причинами для отказа выступают неадекватные условия, запрет со стороны органов опеки, решение по выселению нанимателя в судебном порядке (или аннулирование договора соцнайма).

Продать или обменять? Советы

Для выбора необходимо учитывать то, что сделки по мене и купле-продаже недвижимости имеют общие характеристики:

  1. необходимо оплатить 13% налога от стоимости жилья (если человек владеет объектом более 5 лет, то оплачивать его нет необходимости);
  2. необходимо зарегистрировать квартиру на свое имя;
  3. проведение сделки невозможно, если участник не получил разрешения со стороны своего супруга, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
  4. несовершеннолетние после проведения сделки должны быть обеспечены условиями проживания, которые были бы как минимум не хуже последних;
  5. необходимо оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности;
  6. недопустимо, чтобы жилье находилось под залогом или арестом, чтобы на него имели права другие лица;
  7. участники сделки вправе воспользоваться помощью своих законных представителей.

В то же время у этих соглашений есть и отличительные стороны:

  1. жилье, используемое по договору соцнайма, нельзя продавать – его можно только обменять;
  2. проведение сделки купли-продажи требует меньших временных затрат, поскольку при желании обменять квартиру найти желающего на обмен непросто;
  3. сделка по купле-продаже жилья сопровождается оплатой деньгами, а сделка по обмену квартир – это принятие участниками друг от друга объектов недвижимости;
  4. если соглашение необходимо аннулировать, то при продаже стороны могут столкнуться с проблемами при возврате денежных средств, тогда как при мене квартиры просто возвращаются прежним владельцам.

Таким образом, выбор между меной и куплей-продажей должен сделать собственник жилья самостоятельно, исходя из сложившихся обстоятельств и личных предпочтений. К примеру, в случае с неприватизированной квартирой иногда выгоднее оформить ее в личную собственность, после чего совершать стандартный обмен или продажу жилья.

Перед тем как начинать процесс обмена квартиры, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за консультацией. Он подробно разъяснит порядок действий исходя из сложившихся обстоятельств, окажет помощь в сборе пакета документации и заключении договора.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.