Как оформить договор по доверенности

Содержание

Как правильно делегировать право подписи гражданско‑правовых договоров и кадровых документов

Как оформить договор по доверенности

Начнем с самого простого варианта — подписание различных гражданско-правовых договоров. Тут в полной мере действует общее правило о том, что договор от лица компании подписывает ее руководитель (ст. 53 ГК РФ). Но при этом директор может делегировать данное право любому другому лицу. Для этого достаточно оформить от лица организации соответствующую доверенность (ст. 185 ГК РФ).

 Обратите внимание, что доверенность можно составить не только на работника организации, но и на человека, который не состоит в штате организации и даже не имеет с ней гражданско-правового договора. Более того, выдать доверенность можно и юридическому лицу.

В этом случае действовать от имени компании сможет руководитель уполномоченной фирмы или назначенное им лицо (также на основании доверенности).

Бесплатно составлять договоры в Контур.Эльбе по готовым шаблонам

Общие правила оформления доверенности на подписание договоров приведены в  статье 185.1 Гражданского кодекса(заметим, что эти же положения применяются и при оформлении доверенностей для большинства иных целей, например, для налоговых).

Итак, доверенность от имени юрлица выдается в простой письменной форме (за исключением случаев, когда полномочия передаются для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения, либо для подписания различных документов, связанных с зарегистрированными объектами недвижимости — в этих случаях доверенность придется заверить у нотариуса). Никаких унифицированных форм для доверенности не установлено. Это значит, что компания может сама разработать необходимые образцы. Утверждать их каким-либо внутренним распорядительным документом не нужно. Объясняется это тем, что доверенность не является первичным учетным документом, так как никаких хозяйственных операций сама по себе не подтверждает. Таким образом, в случае необходимости компания всегда может оперативно дополнить или изменить форму доверенности.

Из обязательных реквизитов для доверенности ГК РФ называет только подпись руководителя организации и дату выдачи документа (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ и п. 1 ст. 186 ГК РФ). Ни срок действия доверенности, ни образец подписи уполномоченного лица, ни основания передачи полномочий не являются обязательными реквизитами, но могут включаться в текст документа, если доверитель считает это необходимым.

Из общих положений о доверенности следует, что она должна содержать суть делегируемых полномочий, а также данные уполномоченного лица и лица, выдавшего доверенность.

На практике для идентификации в доверенности юридического лица (как доверителя, так и уполномоченного) указывается его организационно-правовая форма, фирменное наименование, ОГРН и ИНН.

А для идентификации физического лица в качестве доверенного — его фамилия, имя и отчество (полностью), дата и место рождения, место жительства, а также данные паспорта (серия, номер, дата выдачи и данные подразделения, выдавшего документ (наименование и номер)).

Соответственно, доверенность будет действительна только при предъявлении паспорта уполномоченного лица (где, кстати, имеется и образец подписи — именно поэтому в доверенности он необязателен).

Дополнительно в доверенности можно отразить срок ее действия. Если этого не сделать, то она будет действовать ровно один год с момента выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Обратите внимание, что в доверенности можно указать абсолютно любой срок: ни минимальных, ни максимальных значений законодательство не предусматривает.

При этом устанавливать срок доверенности в виде события (например, получение товара или подписание договора) нельзя, так как такой подход противоречит общим правилам статьи 190 ГК РФ. Эта статья разрешает определять срок указанием только на такое событие, которое должно наступить неизбежно, то есть оно не может зависеть от воли и действий сторон (п.

 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Резюмируем. Право подписывать гражданско-правовые документы от имени организации можно передать любому лицу. Передача оформляется письменной доверенностью за подписью руководителя организации. Унифицированной формы данного документа не установлено. Срок действия доверенности организация определяет самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Подписание кадровой документации

Трудовой кодекс не содержит прямых норм, регулирующих передачу полномочий руководителя организации по подписанию трудовых договоров и иных кадровых документов другим лицам, однако неоднократно упоминает саму возможность такой передачи.

Так, в статье 20 ТК РФ определено, что права и обязанности работодателя в трудовых отношениях могут осуществляться, в том числе, уполномоченными лицами.

При этом сказано, что полномочия таких лиц оформляются в порядке, установленном учредительными документами организации и локальными нормативными актами.

А в статье 57 ТК РФ отмечено, что одним из обязательных условий трудового договора являются сведения о представителе работодателя, который подписал трудовой договор, и основание, в силу которого этот представитель наделен соответствующими полномочиями. При этом какой-либо конкретизации порядка делегирования полномочий эта статья не содержит.

На возможность подписания приказов и других локальных нормативных актов по кадровой тематике не только руководителем организации, но и иным уполномоченным лицом, указывают и подзаконные акты, которые регулируют порядок заполнения первичной учетной кадровой документации. Например, в Указаниях по применению и заполнению форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты (утв.

постановлением Госкомстата России от 05.01.04 № 1; далее — Указания по заполнению унифицированных форм) сказано, что приказ о приеме на работу (форма № Т-1) может быть подписан не только руководителем, но и уполномоченным лицом. Однако в этих Указаниях не оговаривается, как оформить полномочия такого лица, и какие изменения нужно внести в форму № Т-1, если ее подписывает уполномоченное лицо.

Бесплатно оформить и распечатать приказ по форме № Т‑1

К сожалению, Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 17.03.04 № 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации» также не дал ответа на вопрос о том, как оформить делегирование права подписи кадровых документов.

В пункте 12 этого постановления сказано лишь о том, что представителем работодателя является лицо, которое в соответствии с учредительными документами юридического лица либо локальными нормативными актами или в силу заключенного с этим лицом трудового договора наделено соответствующими полномочиями.

Другими словами, для того, чтобы передать право подписи кадровых документов, нужно предусмотреть порядок такой передачи в локальном нормативном акте организации или сделать соответствующую оговорку в трудовом договоре, заключенном с уполномоченным лицом.

Однако судьи ВС РФ не уточнили, какими конкретно документами можно подтвердить временную передачу полномочий руководителя, и частности, нужно ли оформлять доверенность на уполномоченное лицо.

Формальных оснований для выдачи доверенности в данном случае нет, поскольку трудовое законодательство не содержит такого требования. Нормы статьи 185 ГК РФ о том, что для делегирования полномочий руководителя издается доверенность, не являются обязательными при передаче полномочий по подписанию кадровых документов.

Ведь в силу положений статьи 5 ТК РФ трудовые отношения регулируются трудовым законодательством, которое состоит из Трудового кодекса, иных федеральных законов и законов субъектов РФ, содержащих нормы трудового права.

То есть Гражданский кодекс, содержащий нормы гражданского (а не трудового) права, не является нормативным правовым актом, регулирующим трудовые отношения.

Однако суды не всегда признают, что для передачи полномочий руководителя по подписанию кадровых документов достаточно издать соответствующий локальный нормативный акт (например, приказ). Зачастую арбитры требуют, чтобы в этом случае на уполномоченное лицо была дополнительно оформлена доверенность (см.

постановление ФАС Московского округа от 09.01.04 № КГ-А41/10211-03). Хотя иногда организациям все же удается отстоять в суде кадровые решения, принятые уполномоченным лицом, которое действовало только на основании приказа (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.

09 № А19-7218/07-57-5-52-Ф02-826/09).

Сделаем вывод. Чтобы избежать оспаривания и признания незаконными кадровых решений, принятых уполномоченным лицом, лучше все же оформить на него доверенность. Тем более что это не противоречит законодательству.

Ведь понятно, что уполномоченное лицо, подписывая трудовые договоры, локальные акты и прочие кадровые документы, действует не от своего имени, а представляет интересы организации-работодателя. А законодательное регулирование вопроса представительства интересов юридического лица перед третьими лицами предусмотрено лишь нормами Гражданского кодекса.

Поэтому если организация, чтобы избежать рисков, решит оформить доверенность на подписание кадровых документов, то при ее составлении надо учитывать положения ГК РФ о доверенности.

В доверенности, выданной уполномоченному лицу, нужно указать, какие именно действия по «кадровой части» от имени организации оно вправе совершать, и установить срок полномочий.

Также целесообразно отметить, что уполномоченное лицо действует от имени организации не как физическое лицо, а как работник организации, занимающий определенную должность.

Это не позволит ему злоупотреблять предоставленными правами в случае увольнения, а также ограничит сферу деятельности доверенности «территорией» организации, поскольку для подтверждения его полномочий будет необходима информация из штатного расписания компании.

Формулировка доверенности в данном случае может быть такой:

Общество с ограниченной ответственностью «Лазурит-ФС» в лице директора Николаева Дмитрия Анатольевича, действующего на основании Устава, настоящей доверенностью уполномочивает Петрова Ивана Дмитриевича (указываются паспортные данные, дата и место рождения, место жительства и т.д.), занимающего должность руководителя отдела кадров Общества с ограниченной ответственностью «Лазурит-ФС»,…

Подытожим. Трудовое законодательство предусматривает возможность передачи полномочий руководителя по подписанию кадровых документов третьим лицам.

При этом ТК РФ не дает четкого ответа на вопрос о том, как оформить делегирование полномочий руководителя организации, требуя, лишь, чтобы порядок такого делегирования был зафиксирован в локальных нормативных актах или учредительных документах. Судебная практика зачастую требует дополнительного оформления доверенности.

Поскольку уполномоченное лицо в рассматриваемой ситуации представляет интересы юридического лица, а порядок оформления такого представительства зафиксирован в Гражданском кодексе, то в случае делегирования полномочий по подписанию кадровых документов доверенность оформляется по правилам, предусмотренным этим кодексом.

Бесплатно вести кадровый учет в веб‑сервисе

Как оформляется подпись уполномоченного лица

Отдельно остановимся на особенностях оформления самих документов, завизированных уполномоченным лицом.

Когда представитель действует по доверенности, то «шапка» гражданско-правового договора составляется следующим образом. В качестве стороны по договору указывается организация-доверитель, а дальше оговаривается, что от ее лица действует представитель по доверенности. При этом в текст договора вносятся реквизиты доверенности (дата, номер, если есть).

Подробные сведения об уполномоченном лице (дата, место рождения, место жительства и т.п.) в договоре можно не указывать. Но иногда это лучше сделать. Например, если речь идет о крупных сделках, либо сделках с недвижимостью, которые подлежат регистрации.

Сведения об уполномоченном лице вписываются в договор в точном соответствии с тем, как они указаны в доверенности.

«Шапка» договора, заключенного доверенным лицом от имени организации, может выглядеть так:

Общество с ограниченной ответственностью «Лазурит-ФС» в лице Николаева Дмитрия Анатольевича (при необходимости указываются его паспортные данные, дата и место рождения и т.д.), действующего на основании доверенности от 16.09.2019 года…

Несколько иначе оформляется представительство, когда уполномоченное лицо подписывает от имени доверителя односторонние документы, например, заявления, претензии и т.п. В этой ситуации непосредственно рядом с подписью делается надпись «представитель по доверенности» и отображаются реквизиты доверенности.

Что касается кадровой документации, то и здесь порядок оформления подписи доверенного лица зависит от вида документа. Так, при составлении трудовых договоров применяется точно такой же подход, как и при оформлении гражданско-правовых договоров.

То есть в «шапке» трудового договора указывается, что он заключен юрлицом, от лица которого действует уполномоченный представитель. А для подписания уполномоченным лицом иных кадровых документов (например, приказов) можно внести соответствующие изменения в реквизит «подпись» издаваемого документа.

То есть в таком приказе будет указано не «Руководитель организации», а «Уполномоченное лицо», а также добавлены поля для отражения реквизитов доверенности.

Но можно пойти и другим путем. Как уже отмечалось, Указания по заполнению унифицированных форм прямо предусматривают возможность подписания таких форм не руководителем, а уполномоченным лицом. Но при этом никаких оговорок о том, что в этом случае надо изменить реквизит «подпись» самой формы в Указаниях нет.

Поэтому можно сделать следующий вывод: уполномоченное лицо вправе поставить свою подпись в соответствующей графе вместо подписи руководителя. То есть никаких изменений в форму вносить не нужно. А полномочия подписанта в случае необходимости (по запросу работника, трудинспекции, суда и т.д.

) будут подтверждены приказом и доверенностью.

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2016/9/11537

Порядок заключения договора купли-продажи по доверенности: оформление полномочий, их перечень, ограничения

Как оформить договор по доверенности

Виктор Сухов, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 8 мин.

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом.

Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности.

Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

Кто может представлять интересы по доверенности

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

  • Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

  • Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

  • Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

  • договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
  • договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

  • начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
  • командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
  • начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
  • начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

Таблица 1. Виды доверенностей

РазоваяПериодическаяГенеральная
Предполагает передачу полномочий единожды, к примеру для подписания договора купли-продажи. Дальше собственник реализует свои правомочия самостоятельноПредполагает исполнение периодических обязательств: сдача квартиры внаем, получение денег от нанимателей, уплата коммунальных платежейДает право распоряжения квартирой, включая сдачу внаем, продажу от имени доверителя

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

  • ФИО;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта;
  • место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

Главное содержание доверенности – перечень полномочий. Он составляется таким образом, чтобы их было достаточно для выполнения поручения и исключались возможные злоупотребления.

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

Рис. 2. Образец доверенности на заключение договора купли-продажи квартиры.

Перечень полномочий обычно такой:

  • подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
  • предоставление и получение документов;
  • получение кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
  • получение выписки из домовой книги;
  • оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
  • получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
  • право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
  • исправление технических ошибок;
  • предоставление дополнительной документации;
  • получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
  • совершать платежи и переводы;
  • расписываться от имени доверителя;
  • принимать квартиру по акту приема-передачи;
  • совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

Обратите внимание! Рекомендуется сразу сделать одну заверенную копию доверенности. Она может пригодиться при выполнении поручений.

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить соглашение с застройщиком, представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности можно здесь можно здесь.

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности можно здесь.

Рис. 3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры. Источник Квартиры в Москве

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями.

В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо.

Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

  • собственник не выдавал доверенность;
  • собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
  • доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
  • доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор.

Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег.

Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/dogovor-po-doverennosti/

Договор купли-продажи по доверенности: образец 2021 от продавца, документы, как оформить

Как оформить договор по доверенности

Не всегда удается обеспечить свое присутствие на сделке, и даже обсуждение условий иногда приходится поручать другим лицам. Единственным выходом для тех, кто находится вдали от места расположения продаваемой квартиры, служит договор купли-продажи по доверенности, с обязательным заверением у нотариуса.

Хотя операция переоформления собственности мало отличается от стандартной процедуры, сам факт поручения действий доверенному лицу налагает дополнительную ответственность на участников сделки.

Допускается поручение действий по подписанию договора продажи квартиры по доверенности, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Когда нужна доверенность при купле-продаже собственности

Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.

Обстоятельства, вынуждающие привлекать поверенного, могут быть самые разные:

  1. Болезнь или физическая немощь, не позволяющая самостоятельно вести обсуждение условий и подписывать документы.
  2. Проживание вдали от места нахождения объекта собственности.
  3. Вызов в другой город, другое место, явка на заседание, не позволяющая одновременно подписывать ДКП.
  4. Отбывание наказания за преступления.
  5. Срочная или сверхсрочная служба в ВС РФ.
  6. Прохождение курса лечения в ЛПУ или социальном учреждении.
  7. Отсутствие из-за участия в дальнем плавании, экспедиции и т.д.

Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры

трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).

Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).

Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности.  Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:

  1. Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
  2. Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
  3. Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
  4. Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
  5. Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.

Важно! Кто бы ни выступал в роли покупателя и продавца, у них не может быть одно доверенное лицо, поскольку это нарушит положения п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Обязательные реквизиты стандартного бланка:

  • личные данные об участнике сделки (покупатель или продавец) и доверенном лице;
  • данные о квартире, ином объекте собственности, в отношении которого планируется сделка;
  • точный адрес объекта;
  • перечень полномочий, оговоренных с доверителем (очень точно определяют действия – подписание ДКП по доверенности, получение или выплата средств, подготовка документов и регистрационные действия);
  • срок действия и дата выдачи.

Ничего сложного в подготовке бланка нет, однако важно максимально точно определить круг полномочий и правильно отразить информацию о доверителе, поверенном и объекте собственности.

Требования к оформлению

Основным законодательным актом, регулирующим правила проведения сделок доверенным лицом, выступает Гражданский Кодекс.

Перед составлением документа доверитель обязан детально обсудить условия предстоящей купли-продажи. Каждая деталь, указанная доверителем, от параметров жилья и сумм до порядка оплаты и передачи ключей, должна быть соблюдена.

Текст бланка можно написать от руки, либо напечатать, но подписание документа обязательно. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, после подписания доверенность заверяют в нотариальной конторе. Если выдача документа предусмотрена в рамках передоверия, снова обращаются к нотариусу (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Особенности составления договора на основании доверенности: образец

 

При проведении сделки через доверенное лицо, для фиксации договоренностей используют образец договора купли-продажи по доверенности от продавца или покупателя. Основная разница – в указании информации об участниках вместе со ссылкой на передачу полномочий другому лицу, выступающему от имени доверителя.

Лучше использовать готовый образец договора с продажей по доверенности, либо поручить составление опытному юристу. К обязательным реквизитам относят:

  1. Название, дата, место оформления документа.
  2. Сведения об участниках и их представителях, действующих по доверенности (ФИО, год рождения, адрес, параметры из паспорта). В пункте описания сторон сделки указывают основание для действий поверенного – номер доверенности и место оформления).
  3. Информация об объекте (адрес, метраж, количество жилых помещений, этаж, сведения по кадастровому учету).
  4. Данные из документов, подтверждающих право распоряжения и основания для владения собственностью (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, обмена, приватизации, дарения).
  5. Сумма сделки (цена, за которую договорились стороны переоформить собственность).
  6. Права и обязанности каждого участника.
  7. Сведения о наличии или отсутствии обременений.
  8. Порядок расчетов (сроки, валюта, способ).
  9. Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
  10. Дополнительная информация (о прописанных на момент сделки лицах, о непогашенной задолженности, состоянии передаваемого объекта).
  11. Описание процедуры передачи жилья (сроки, ссылка на необходимость составления приемопередаточного акта).
  12. Разрешение споров и основания для расторжения договора.
  13. Дата вступления в силу.
  14. Подписи сторон с расшифровкой.

Кроме того, в документ вносят данные о количестве подписываемых экземпляров по 1 каждой стороне и один дополнительно для регистрации в Росреестре. Когда сторона сделки представлена несколькими лицами, для каждого готовят отдельный экземпляр оригинала.

Поскольку одна из сторон отсутствует, в месте проставления подписи указывают доверенное лицо.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности

Схема действий, как подписать договор купли продажи по доверенности, начинается с подготовки к сделке и обсуждению полномочий доверенного лица.

Если доверителем выступает продавец, порядок действий, как оформить договор купли-продажи по доверенности, выглядит следующим образом:

  1. Обсуждение условий будущей сделки с поверенным и оформление документа от доверителя.
  2. Поиск покупателя и согласование продажи.
  3. Сбор документов. Если собственность совместная и нажита в годы брака, получают письменное согласие от супруга. Для продажи собственности несовершеннолетних берут разрешительный документ от отдела опеки.
  4. Подписание договора купли продажи на основании доверенности.
  5. Подача документов на регистрацию перехода прав на собственность в Росреестр или МФЦ. Расходы на переоформление несет сторона, указанная в договоре.

Договор о продаже недвижимости следует обязательно заверить у нотариуса, если:

  • посторонним лицом покупается невыделенная в натуре часть квартиры, а остальные содольщики согласны со сделкой;
  • собственником выступает юридически несамостоятельное лицо (ребенок младше 18-ти, человек, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным).

Советы при продаже по доверенности

Поручение прав регистрировать и принимать деньги может привести к печальным последствиям из-за халатного или недобросовестного отношения к сделке со стороны поверенного.

Во избежание рисков в связи с передачей прав оформления третьему лицу, эксперты по недвижимости рекомендуют:

  1. Контролировать ход выполнения поручений.
  2. Не стоит доверять вопрос с финансовыми расчетами даже самым близким, как и поручать третьему лицу передачу ключей и оформление приемопередаточного акта.
  3. В доверенности избегать размытые формулировки. Лучше четко определить, какое конкретно дело должно выполнить доверенное лицо.
  4. Перед подписанием тщательно проверяют содержание. Лучше подключить к этому вопросу юриста и проверить текст с точки зрения защиты прав продавца и исключения риска мошенничества.

Риски при продаже по доверенности возникают и у покупателя. В первую очередь, проверяют, не отозвал ли доверитель документ, не истек ли срок его действия, соответствуют ли действия представителя кругу полномочий по доверенности. Рекомендуется посетить нотариальную контору и проверить, подлинна ли доверенность.

Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.

Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-po-doverennosti/

Купля-продажа квартиры по доверенности

Как оформить договор по доверенности

Покупать и продавать недвижимость можно не лично, а через представителя по доверенности. Это подходит тем, кто не хочет тратить свое время или не может присутствовать при заключении сделки в силу обстоятельств. Представитель может заключить сделку полностью самостоятельно или с частичным участием доверителя. Расскажем, как оформить доверенность для купли-продажи квартиры.

Когда может понадобиться доверенность на куплю-продажи квартиры

Доверенность на заключение сделки может понадобиться, когда одна из сторон не может присутствовать при подписании договора лично или просто не желает заниматься бюрократией.  

Доверенность обычно оформляют в следующих случаях:  

  • нахождение в другом городе или стране без возможности быстро вернуться для заключения сделки;
  • серьезная травма или болезнь, из-за которой не получается присутствовать лично;
  • нахождение в армии или месте лишения свободы;
  • покупка в подарок;
  • квартира большой семьи — все члены семейства оформляют доверенность на одного человека, который действует от их имени.  

Также доверенность пригодится, когда хочется переложить все заботы на другое лицо. Например, бизнесмены часто поручают оформление сделки своим подчиненным, а простые покупатели или продавцы – риэлтору. 

Что такое доверенность и как ее оформить

Доверенность оформляется на две стороны — доверителя и доверенное лицо. Этот документ подтверждает, что доверитель передает доверенному лицу право действовать от своего имени.  

И доверитель, и его представитель для сделки с недвижимостью должны быть старше 18 лет и иметь полную дееспособность. При этом за одной из сторон может скрываться несколько человек. Например, семья из четырех владельцев квартиры может доверить ее продажу одному доверенному представителю. 

Доверенность нужно составлять в письменной форме в соответствии с основными требованиями к оформлению. В документе должны содержаться:  

  1. Название — «Доверенность»;
  2. Место составления;
  3. Дата составления — число, месяц и год прописью;
  4. Сведения о сторонах — ФИО, место жительства, дата и место рождения, паспортные данные;
  5. Список переданных представителю полномочий. 

Перечень полномочий, которыми доверитель наделяет представителя, стороны определяют самостоятельно.

В их число могут входить сбор и подготовка документов, право заключения договора, право подписи документов, право получения или передачи денег, право на подачу и получение документов из Росреестра.

Также обязательно укажите адрес квартиры, которую хотите продать или купить. А если сделка заключается на долю, то укажите ее размер.  

Чтобы защитить себя, установите срок, в течение которого представитель получает перечисленные полномочия, а также отметьте, что он не может передать свои обязанности другому лицу.

Нужно ли нотариальное удостоверение доверенности

Доверенность на куплю-продажи недвижимости связана со сделкой, затрагивающей права лиц, закрепленные в государственных реестрах. По закону в таких ситуациях документ необходимо заверять в нотариальном порядке.  

В исключительных случаях доверенность может заверить не нотариус, а другое лицо. Это работает с военнослужащими, заключенными и гражданами, проживающими в организациях социального обслуживания. Для них доверенность могут заверить руководители соответствующих учреждений и их заместители.  

  • Для оформления нотариальной доверенности возьмите документ, удостоверяющий личность, и обратитесь к нотариусу. Ему также понадобятся паспортные данные и ФИО вашего представителя — личное присутствие не обязательно.  
  • За нотариальное удостоверение нужно заплатить госпошлину или нотариальный тариф. Также нотариусы оказывают услуги по составлению доверенности за дополнительную плату. Если составите ее сами, сможете сэкономить.  
  • Размер госпошлины (нотариального тарифа) — 200 рублей. Если удостоверяется доверенность на несколько лиц, госпошлина уплачивается в том же размере. Инвалиды I и II группы платят пошлину в сумме 100 рублей.  

Доверенность составляют, подписывают и удостоверяют в бумажном виде. Но если вы попросите, нотариус может изготовить документ в электронной форме. В таком случае вам понадобится простая электронная подпись. Ей также нужно подписать доверенность в присутствии нотариуса. Такой документ полностью равнозначен бумажному.

Как составить договор купли-продажи

Стандартный договор надо дополнить данными доверенного лица и указать, что он заключен по доверенности. Можно использовать следующие формулировки:  

Название договора — «Договор № Х купли-продажи квартиры по доверенности».  

Информация о продавце и покупателе — «Антонова Дарья Петровна, называемая в дальнейшем «Продавец», в лице Лимонова Дмитрия Викторовича, действующего на основании доверенности от 15.11.2020 г.

№ 1234-8А, удостоверенной нотариусом Лобановым М. К., с одной стороны и Митина Митрофана Павловича, в дальнейшем называемого «Покупатель» с другой стороны, совместно называемые «Стороны», заключили настоящий договор о купле-продажи квартиры по адресу г.

Екатеринбург, ул. Ленина, д. 10, кв. 85».  

В зависимости от того, какие полномочия вы передали представителю, пропишите в договоре, имеет ли он право доступа к банковской ячейке, может ли производить осмотр квартиры и подписывать передаточный акт, подавать документы на регистрацию нового собственника и получать их в службе государственной регистрации.  

Оформленную доверенность на представителя укажите в перечне приложений и прикрепите ее копию к договору.  

Доверенность — удобный инструмент для экономии времени. Но относитесь к выбору доверенного лица ответственно и тщательно продумывайте список переданных ему прав, чтобы защитить себя и свое имущество. Также не забывайте о нотариальном заверении и грамотной подготовке договора.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kuplya-prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Как оформить договор по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.