Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Содержание

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Оценка рыночной стоимости недвижимости: зачем и кому это нужно?

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

Оценочная деятельность, регулирование

Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским, Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Оценка недвижимости

Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

Какие объекты оценивают

Оценить можно:

  • земельные участки;
  • жилые и нежилые здания;
  • сооружения;
  • жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
  • частные дома;
  • имущественные комплексы;
  • и т.д.

Кто может оценить недвижимость

Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.

Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

Для чего нужна оценка

Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

  • если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
  • если надо знать реальную цену объекта;
  • если нужна стоимость подаренной недвижимости;
  • для определения стоимости при банкротстве;
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • и в иных ситуациях.

В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

Оценка квартиры

Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.

Процедура оценки

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

Условия предоставления услуг

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

  • цель установления стоимости;
  • требующиеся от заказчика документы;
  • если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
  • дата осмотра квартиры;
  • срок выполнения работ;
  • стоимость и порядок расчетов.

Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

К ним относятся:

  • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на квартиру (техплан);
  • разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

Осмотр

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

  • уточняет тип планировки, площади всех помещений;
  • сверяет фактическую планировку с проектной;
  • проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
  • определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
  • наличие балкона/лоджии;
  • наличие лифта;
  • иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Подходы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

  • затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
  • подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
  • сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.

В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.

Отчет об установлении рыночной стоимости

Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

Титульный лист отчета

Лицевая сторона отчета содержит:

  • наименование отчета, его номер (при наличии);
  • указание исполнителя и заказчика;
  • дату и место оценки;
  • дату составления отчета.

Оглавление

В оглавлении по порядку перечислены разделы и параграфы, вошедшие в отчет.

Сопроводительное письмо заказчику

Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

  • о завершении работ по договору на оказание услуг;
  • о выводах о стоимости квартиры;
  • об условиях использования частей отчета;
  • о примененных подходах;
  • об исходных данных, которые не перепроверялись.

Основные факты и выводы

В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

Задание на оценку

Раздел содержит:

  • основание для проведения оценки (договор);
  • вид права на квартиру (собственность);
  • данные об обременениях права;
  • цель (определение рыночной стоимости);
  • назначение (например, оценка предмета залога);
  • предположительное использование результатов;
  • вид определяемой стоимости (рыночная);
  • дата оценки;
  • срок оказания услуги;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Заявление о соответствии

Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.

и объем работ, использованных при оценивании

Дается краткое описание этапов проведения оценки.

Сведения о заказчике и об оценщике

О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

Об оценщике указывается:

  • ФИО, ИНН, категория оценщика;
  • реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
  • реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
  • сведения о страховании профессиональной ответственности;
  • стаж работы в оценочной деятельности.

Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.

Применяемые стандарты

В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

Процесс

В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

Анализ объекта и его окружения

Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

  • итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
  • обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
  • анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
  • краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
  • фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

Выбор и обоснование подходов оценки

Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход

Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

  • местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
  • типу дома;
  • планировке;
  • состоянию;
  • и т.д.

Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.

Заключение о стоимости

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Приложения

Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

Состав прилагаемых документов:

  • правоустанавливающие документы заказчика;
  • технические документы на квартиру;
  • документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
  • документ о членстве в саморегулируемой организации;
  • страховой полис;
  • прочие, которые стороны посчитают обязательными.

Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

Расчеты

Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

Использование отчета

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/nedvizhimost-opredelyaem-rynochnuyu-stoimost/

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Оценка рыночной стоимости недвижимости: срок действия оценки коммерческих объектов и методы проведения этого в организации

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

  1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
  2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
  3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

  • при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
  • по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
  • при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

  1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
  2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
  3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

  • налога на имущество (т.е. на отель);
  • земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

  • период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
  • экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
  • режим налогообложения;
  • общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

  • ограниченный срок для реализации недвижимости;
  • вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

  • торговые комплексы;
  • склады;
  • офисы;
  • магазины;
  • цеха;
  • мастерские;
  • гостиницы, хостелы, апартаменты;
  • помещения общепита;
  • досуговые (развлекательные) студии;
  • медцентры;
  • частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

  • реализация недвижимости по договору купли-продажи;
  • аренда недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • передача объекта недвижимости в залог под кредит;
  • внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
  • постановка недвижимого имущества на баланс;
  • страхование;
  • открытие новых инвестиционных проектов;
  • выплаты по долгам при процедуре банкротства;
  • оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
  • техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Предоставив полный пакет документов оценщику, вы сможете получить наиболее качественные услуги по интересующей вас оценке недвижимости.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

  • реализация по договору купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • страхование земли;
  • постановка на кадастровый учет;
  • передача под залог земельного участка для оформления кредита;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

  • категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
  • вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
  • размер участка;
  • качество земли на участке;
  • местонахождение;
  • инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
  • наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
  • транспортная доступность;
  • наличие деревьев, водоемов;
  • экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

  1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
  2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
  3. проанализировать рынок недвижимости;
  4. помочь в сборе всех недостающих документов;
  5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.