Как определить рыночную стоимость здания

Содержание

Оценка стоимости здания или сооружения: цели, методы,этапы

Как определить рыночную стоимость здания
Время чтения: 5 минут

Оценка стоимости здания и сооружения осуществляется для того, чтобы установить рыночную или другую цену объекта недвижимости.

При проведении оценки принимается во внимание назначение постройки и ее использование.

Специалисты, выполняющие эту работу, учитывают также наличие и состояние инженерных коммуникаций, хозяйственных и жилых построек, оценивают прилегающую территорию.

Цель оценки объектов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, оценка зданий и сооружений проводится с целью определения рыночной или другой стоимости объекта. Это требование закреплено в ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость – это предполагаемая цена, по которой можно продать недвижимость в условиях конкуренции.

К другим видам стоимости принято относить:

  • первоначальную;
  • страховую;
  • залоговую;
  • налогооблагаемую;
  • инвестиционную.

Детальная информация о целях определения стоимости содержится в статье «Оценка недвижимости».

Акты, регулирующие оценочную деятельность на территории Российской Федерации, дают определение понятиям «здание» и «сооружение», а также разграничивают, какие постройки относятся к первой и второй категории.

Под зданием подразумевают постройку, имеющую помещения различного назначения. Они предназначены для проживания, ведения хозяйственной деятельности, содержания животных, производства или хранения продукции.

К этой категории относятся:

  1. Административные и производственные корпуса.
  2. Мастерские.
  3. Хозяйственные постройки и склады.
  4. Жилые здания различной этажности.
  5. Постройки культурного и бытового назначения.

При определении стоимости таких объектов проводится оценка помещений и инженерно-технических коммуникаций.

Под сооружениями подразумеваются объекты, созданные для выполнения определенных функций. К ним относят:

  • мосты;
  • плотины;
  • телевышки;
  • фортификационные сооружения;
  • трубопроводы и другие объекты.

В соответствии со ст. 8 ФЗ №135 от 29.07.1998, определять стоимость объектов недвижимости необходимо в тех случаях, когда они полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Кроме того, процедура проводится при возникновении споров относительно цены недвижимости.

Здания и сооружения необходимо оценивать при:

  1. Заключении сделки купли-продажи.
  2. Сдаче недвижимости в аренду.
  3. Определении кадастровой стоимости объекта.
  4. Расчете налогов на недвижимость.
  5. Использовании здания или сооружения в качестве залога.
  6. Внесении недвижимости в качестве уставного капитала.
  7. Возникновении имущественных споров.
  8. Проведении процедуры банкротства/ликвидации предприятий.

Правила оценки зданий и сооружений подразумевают проведение осмотра объекта и составления отчета об оценке.

При оформлении документации оценщики руководствуются требованиями ФЗ №135 от 29.07.1998 и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 06.07.2001.

Этапы проведения оценки зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений подразумевает выполнение ряда действий. Работу оценщика можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Составление задания на оценку. Специалист выясняет цель определения цены недвижимости и вид устанавливаемой стоимости. Назначается дата и сроки выполнения работ.
  2. Оценщик формирует план проведения работ и заключает договор с клиентом. На этом этапе определяются методы проведения оценки и предполагаемые затраты. В зависимости от объекта недвижимости специалист определяет оптимальные источники информации.
  3. Сбор и обработка данных. Оценщик собирает общую, специальную и сравнительную информацию, которая в обязательном порядке проверяется на достоверность.
  4. Определение и анализ наиболее эффективных способов использования объекта.
  5. Расчет оценочной стоимости недвижимости на основании доходного, затратного и сравнительного подходов.
  6. Обработка полученных результатов и расчет итоговой стоимости объекта.
  7. Оценщик составляет отчет об оценке здания или сооружения.

После выполнения всех видов работ составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации документация передается заказчику.

Существующие методы проведения оценки недвижимости

Чтобы оценить здание или сооружение, специалист использует методы, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли России №611 от 25.09. 2021 .

В соответствии с этими актами оценщики применяют методы:

  1. Сравнительный. Он основан на сравнении стоимости недвижимости с ценой на аналогичные объекты.
  2. Затратный. Базируется на зависимости цены объекта от затрат, связанных с возведением аналогичного строения.
  3. Доходный. Основан на определении стоимости недвижимости на базе расчета возможного дохода от ее использования или реализации. Доходный метод обычно применяется при определении цены объекта с целью начисления налога или при сдаче недвижимости в аренду.

Следует помнить, что кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество действительна только пять лет. По истечении данного периода необходимо делать переоценку.

Подробнее о работе оценщиков в статье «Методы оценки недвижимости».

Квалифицированный оценщик с хорошей репутацией ориентируется, на основе каких законодательных и подзаконных актов проводится процедура. В зависимости от целей экспертизы будет учтена балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете рыночной цены недвижимости, а также другие аспекты вопроса.

Проведение оценки промышленных зданий

Способы и порядок оценки, методы и необходимые документы зависят от типа объекта, подвергающегося оцениванию. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оценочными услугами вынуждены пользоваться владельцы не только жилых, но и нежилых построек.

Обсуждая критерии определения рыночной и других видов стоимости недвижимости, следует более детально остановиться на таком вопросе, как оценка промышленных зданий.

Процедура может проводится с использованием разных методов, но наиболее часто используемым является затратный. Его применяют для определения цены объектов, не имеющих аналогов в регионе.

При использовании затратной методики оценщики рассчитывают затраты, которые потребуются для создания аналогичной постройки. Принимаются во внимание:

  • средства, необходимые для приобретения или аренды участка;
  • затраты, связанные с разработкой проекта;
  • стоимость стройматериалов;
  • оплата труда строителей.

Больше о способах определения стоимости промышленного объекта читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Перечень документов для проведения оценки зданий и сооружений

Действующее законодательство России определяет перечень документов, которые нужно подавать при заказе оценки объекта недвижимости. Типовой пакет, который может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, состоит из:

  • правоустанавливающих документов;
  • копии бумаг, предоставляемых БТИ: технического паспорта, плана постройки;
  • информации о наличии долговых обязательств, залогов и других обременений;
  • копии геодезического плана или других данных о физических границах объекта;
  • сведения о сооружениях, расположенных на территории.

При подаче документов заказчики-физические лица обязаны предъявить удостоверение личности, ИНН и военный билет (при наличии), а также копии к ним. Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы.

Стоимость услуг по проведению оценки зданий, сооружений и производственных помещений

Цена оказываемых оценщиком услуг зависит от множества факторов. Она формируется с учетом:

  • площади объекта;
  • количества построек на участке;
  • общего числа предоставленных для изучения документов;
  • срочности выполнения работ.

Не меньшее значение имеет назначение постройки. Так, например, для оценки промышленных зданий обычно используют затратный метод. Его применение требует от оценщика более глубоких знаний в сфере строительства, проектирования и ряда других направлений.

На стоимость оценки здания влияет также необходимость предоставления профильных консультаций.

Кадастровая стоимость и сервис Росреестра

Новоиспеченный владелец объекта недвижимости должен не только быть уверенным в полноте и достоверности пакета документов, но и знать кадастровую стоимость своего приобретения. Она влияет на размер бюджетных отчислений и имеет важное значение при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее простой способ получения необходимой информации – узнать кадастровую стоимость здания по кадастровому номеру в Росреестре. Эта уникальная комбинация цифр не меняется за все время существования недвижимости.

Получить сведения о кадастровом номере объекта очень просто.

  1. Открыть на главной странице сайта вкладку «Деятельность».
  2. Нажав на нее, пользователь перейдет к списку, в котором следует выбрать пункт «Кадастровая оценка».
  3. Попав на эту страницу, нужно нажать на категорию «Узнать кадастровую стоимость» и ввести в открывшуюся вкладку необходимые данные.

Чтобы быстро справиться с поставленной задачей, рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Заключение

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов – процедура, требующая от исполнителя определенной квалификации и опыта. Среди большого разнообразия предложений заказчику иногда сложно определить того, кому можно доверить решение таких ответственных задач. Наши простые рекомендации помогут выбрать исполнителя, который сумеет быстро и качественно оказать необходимую услугу.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-stoimosti-zdanij-i-sooruzhenij.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Как определить рыночную стоимость здания

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Как определить рыночную стоимость здания

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.
  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

  5. Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера

  • Обесценение активов: отражаем результаты в учете … ухудшаться, что отразится на его рыночной стоимости. В этом случае происходит его …
  • Проверка на обесценение финансовых вложений в виде акций и долей в уставном капитале … погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.).
    Приобретенные акции … можно определить текущую рыночную стоимость,
    вложения, по которым текущая рыночная стоимость не определяется.
    Что …
  • Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « … сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно … автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, … Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « …
  • Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости … его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, … методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся … а другая нет);
    при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной … области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках … об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных …
  • Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в Федеральных и международных стандартах оценки … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость … использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного … настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую … международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая …
  • Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России … в упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует … и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности … не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость …
  • К каким изменениям нужно быть готовым бухгалтеру в 2021 году … если вследствие изменений установлена его рыночная стоимость.
    В связи с изменениями, внесенными … объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости
    сведения об измененной кадастровой стоимости …
  • Оформляем и отражаем в учете пересортицу товаров … :
    а) излишек имущества приходуется по рыночной стоимости на дату проведения инвентаризации и … доходы”
    – учтена в доходах рыночная стоимость излишков товаров, выявленных в ходе …
  • Предлагаемый метод определения величины показателя рыночно-конъюнктурного частичного обесценения действующих предприятий … . Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости затратным подходом. // Вопросы оценки, 2002 …
  • Виды частичного обесценения предприятий в период их экономической активности … и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., Российское общество оценщиков, 2002 …
  • Случаи обязательной оценки имущества … неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал … Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены … имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
    При отсутствии соглашения оценка … земли» Земельного кодекса РФ).
    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии … ; имущества, полученного безвозмездно, – по рыночной стоимости на дату оприходования; имущества, произведенного …
  • Проведение теста на обесценение активов … (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего …
  • Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости … : неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует … авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных …
  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    об изменении кадастровой стоимости в … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    решение комиссии (при наличии);
    документ … кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на … истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за август 2020 … и консалтинга” об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства от 27 …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/rynochnaya_stoimost.html

Определение рыночной стоимости: в чём особенности

Как определить рыночную стоимость здания

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене.

Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Назад к содержанию

Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

  • гарантировать точность экспертной оценки;
  • обеспечить оперативность ее проведения;
  • создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

  • продажа или приобретение недвижимости,
  • при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
  • перераспределение прав собственности,
  • страхование,
  • вступление в права наследования,
  • для расчета суммы налога,
  • желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Назад к содержанию

Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона.

Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене.

Город является достаточно перспективным, многими рассматривается в качестве желаемого места проживания, а также для инвестиций свободных денежных средств с целью их эффективного вложения и приумножения в будущем.

Назад к содержанию

Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях.

Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов.

Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Назад к содержанию

Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах.

Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона.

Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной.

Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону.

Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

  • площадь,
  • стоимость,
  • расположение,
  • уровень комфорта,
  • целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Назад к содержанию

Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией.

Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно.

Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Считается, что именно размеры рыночной оценки являются определяющими для владельцев квадратных метров при установлении цены на определенный объект. И это мнение является верным.

Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации.

Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/kak-uznat-rynochnuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.