Как определить стоимость имущества

Содержание

Оценка имущества при разделе имущества между супругами

Как определить стоимость имущества
Оценка имущества при разделе имущества между супругамиСредня оценка 5 от 3 пользователей

Основные правила раздела общей собственности супругов закреплены в СК РФ. Смысл их сводится к принципу равенства долей при разделе и теоретически споров вызывать не должен.

Но на практике возникает множество противоречий относительно выплат компенсации, долей и пр. В такой ситуации может понадобиться оценка имущества при разводе в 2021 году. Тогда сторонам придется прибегнуть к помощи ГК РФ, ГПК РФ, НК РФ и ФЗ № 135. (от 29.07.1998 г.).

Нужна ли оценка имущества

Если раздел имущества при разводе осуществляется через суд, то оценка его стоимости обязательна. В первую очередь это связано с необходимостью внесения госпошлины.

Ст. 333.19 НК РФ устанавливает, что размер пошлины напрямую зависит от стоимости иска, т.е. от стоимости имущества супругов, которое надлежит разделить.

Плюс необходимо учитывать, что подлежит разделу имущество, которое относится к категории неделимого. То есть если деньги можно взять и разделить поровну или даже в квартире выделить по комнате каждой стороне, то автомобиль таким образом не разделишь. А это значит, что кто-то из супругов получит денежную компенсацию. Для установления ее размера и необходимо знать стоимость имущества.

Истец перед подачей иска обязан определить цену каждого объекта собственности. Речь идет только о разделе совместно нажитого имущества, а не личного.

Все, что было куплено одним из супругов до брака, получено в дар или по наследству, а также приобретено для его личного пользования остается только его собственностью.

Конечно, если второй супруг считает, что имеет право претендовать на долю в этом имуществе, то ему придется заказать оценку и подать судебный иск.

Как определяется стоимость имущества

Чтобы была установлена цена иска, заявителю придется определить стоимость имущества. Сделать это можно с помощью приблизительных подсчетов. Главное, чтобы получившаяся сумма не вызывала возражений у ответчика и не была явно занижена, т.к. намеренное уменьшение размера государственной пошлины приведет к приостановке рассмотрения дела.

Расчет стоимости имущества в 2021 году будет зависеть от вида объекта, сроков эксплуатации и имущественных запросов сторон судебного процесса. Например, если речь идет о разделе компьютера, приобретенного за 3 месяца до подачи иска, то цену возьмут просто из чека.

Если предстоит делить автомобиль, который находился у семьи в эксплуатации два года, то придется заказывать независимую экспертизу, если сами супруги не составят соглашение о разделе или не придут к единому мнению в суде.

Проведение экспертизы – процедура сложная. Во-первых, ответственное лицо запросит документ, подтверждающий право собственности, договор, по которому имущество перешло одному или обоим супругам. Затем будет проведен визуальный подробный осмотр объекта, который соотнесут со средней рыночной стоимостью подобного имущества в регионе проживания истца.

После эксперт определит степень изношенности объекта и сопоставит стоимостные показатели с уровнем инфляции, изменившимся в стране за период эксплуатации спорного имущества.

Сделать это необходимо для определения ценовой разницы между первоначальной стоимостью и той, которая установлена на срок раздела, чтобы понять, каким должен быть размер компенсации.

В конце работы заказчикам выдают акт о проведении независимой экспертизы с указанием стоимости объекта и порядком расчетов.

Кроме рыночной стоимости имущества в суде будут принимать во внимание цену по кадастровому паспорту и определенную сотрудниками БТИ. Хотя именно рыночная остается в приоритете.

Кто определяет стоимость

Чтобы узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, ранее было достаточно обратиться с запросом в Государственный Кадастр. Теперь же структура не предоставляет такие сведения.

Но в каждом регионе имеются организации, осуществляющие техническую инвентаризацию.

Если нужно оценить имущество при разделе в 2021 году, то стоит через интернет найти такую структуру, при этом важно проверить лицензию на проведение работ и отзывы клиентов.

Экспертная оценка имущества при разводе через суд.

Оценку имущества в настоящее время чаще заказывают у независимых экспертов. Чтобы полученный акт имел юридическую силу в суде, необходимо, чтобы сам оценщик соответствовал ряду параметров:

  • он – физическое лицо;
  • является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков. Перечень СРО, зарегистрированных на территории РФ, можно найти в интернете. Каждая организация также обязательно публикует список своих членов. Кроме того, у самого оценщика нужно запросить свидетельство о членстве с указанием личного номера. Так его будет проще найти в перечне членов СРО;
  • наличие действующего договора страхования своей деятельности, который гарантирует, что в случае ошибки заказчик получит материальную компенсацию за недобросовестную оценку.

Такой оценщик может иметь частную практику или являться сотрудником организации по трудовому договору (ст. 4 ФЗ № 135). Следует учитывать, что нет такого оценщика, который может провести экспертизу разноплановых объектов. Это значит, что для оценки авто и квартиры придется приглашать двух разных специалистов.

Экспертиза проводится только на основании заключенного между заявителем и оценщиком договора. После выполнения работы должен быть составлен подробный отчет, который передается заявителю.

Основания для проведения оценки

При разделе имущества по суду все оно подлежит оценке. Вопрос только в том, будет ли стоимость имущества определена самим истцом по договоренности или потребуется привлечение профессионала. Второй вариант используется, если сторонам процесса не удается прийти к единому мнению относительно  цены и принадлежности самого объекта.

Например, квартира является собственностью одного из супругов, будучи приобретена еще до свадьбы. Но в период брака в ней делают ремонт на деньги из общего семейного бюджета.

В таком случае необходимо определить размер компенсации, которую хозяин квартиры обязан будет выплатить второму супругу при разводе. А рассчитать эту компенсацию можно, только если имеется понимание стоимости квартиры на момент развода.

Из нее просто вычтут первоначальную цену, а разницу разделят на два – это и будет размер компенсации.

На нашем сайте вы можете ознакомиться и скачать образец искового заявления в суд с требованием о выделении доли в имуществе.

Получается, что профессиональная оценка имущества в 2021 году необходима только при наличии противоречий между супругами.

Что подлежит оценке

Если супруги занимаются разделом совместно нажитого имущества в суде, то все оно должно быть оценено. Это и недвижимость, и движимое имущество, включая денежные накопления и банковские счета.

Квартира и прочая недвижимость

Нюансы оценки недвижимого имущества зависят в первую очередь от типа собственности. Если это квартира, то оценщик учтет следующие факторы:

  • район расположения жилья;
  • материал, из которого построен дом, его этажность;
  • площадь квартиры и удобство планировки;
  • техническое состояние.

При оценке дома учитываются:

  • район постройки и наличие коммуникаций;
  • развитость инфраструктуры;
  • общая площадь и материал изготовления;
  • наличие земельного участка.

Оценка любого недвижимого имущества напрямую зависит от организованности подъезда к ней.
Должна ли машина достаться тому родителю, с которым остаются дети?

Автомобиль

Когда производят оценку транспортного средства, учитывают:

  • год выпуска, наличие полной комплектации;
  • степень изношенности, проведение ремонтных работ в прошлом;
  • величину пробега;
  • стоимость аналогичных б/у авто на рынке.

Для составления акта оценщик обязательно затребует техпаспорт и свидетельство о государственной регистрации. Услуги специалиста в среднем стоят 4 тыс. рублей.

Бытовая техника

При разделе имущества супругов в 2021 году доходит иногда, увы, и до дележа мебели, предметов обихода и пр. Обычно имущество, которое подпадает под категорию бытовой техники, оценивают сами супруги. За точку отсчета берут среднюю стоимость аналогичных объектов. Если же процедуру доверяют оценщику, то для составления отчета он будет анализировать:

  • степень износа техники;
  • дату производства и покупки;
  • проведение в прошлом ремонтных работ с техникой;
  • стоимость аналогичных предметов на рынке б/у вещей.

Для таких случаев необходимо сохранять гарантийные талоны, чеки и прочие платежные документы, чтобы предоставить их оценщику. Стоимость процедуры начинается от 500 руб.

Земельный участок

При оценке имущества сложнее всего оценить земельный участок, т.к. эта процедура предполагает учет большого количества нюансов:

  • к какой категории относится земля, ее целевое назначение, наличие прогнозов относительно дальнейшего использования;
  • рельеф местности, общая площадь участка, удаленность от магистралей и населенных пунктов;
  • наличие инфраструктуры;
  • состояние экологии.

Без выезда на место оценить такие объекты невозможно. Поэтому услуги оценщика в этой нише самые дорогие, их стоимость начинается от 4 тыс. руб.

Стоимость оценки имущества

Стоимость оценки имущества зависит от типа оцениваемого объекта, региона расположения, размеров собственности, целей проведения и пр. Например, за оценку недвижимости придется выложить около 5 тыс. руб. (речь идет о стандартной двухкомнатной квартире).

Оплату услуги производит истец. Если судебное решение будет принято стопроцентно в его пользу, то эту сумму взыщут с ответчика. Если имущество разделят в долях, то и сумма, выплаченная оценщику, будет поделена в зависимости от полученной доли собственности.

Если один из супругов не согласен с результатами оценки

Если в ходе слушания дела выяснится, что один из супругов не согласен с оценочной стоимостью объектов, нажитых в период брака, то он имеет право заявить ходатайство о проведении новой независимой экспертизы. В таком случае услуги оценщика придется оплачивать заявителю.

Можно ли обойтись без оценки стоимости

Если супруги решат заняться разделом общего имущества без привлечения судебных органов, то осуществлять его оценку не обязательно.

Для подачи искового заявления придется оценить стоимость имущества хотя бы самому истцу.

Профессиональная экспертиза не понадобится, если в ходе слушания дела ни у истца, ни у ответчика не возникает споров относительно цены на их собственность и не встает вопрос о необходимости расчета денежной компенсации.

Судебная практика

Как показывает анализ судебной практики, истцу желательно заранее озаботиться проведением экспертизы с целью определения стоимости объектов, хотя бы самых дорогостоящих. Иначе, если такая необходимость возникает в процессе слушания дела, раздел имущества по суду серьезно затягивается. И может длиться по несколько месяцев.

Оценка имущества в 2021году зачастую является единственным основанием, которое позволяет судье выделить долю собственности заинтересованной стороне. Если между супругами отсутствует единство в данном вопросе, то проведение независимой экспертизы – обязательное действие.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/otsenka.html

Как происходит оценка имущества при разводе и сколько стоит данная услуга?

Как определить стоимость имущества

Противоречия людей, решивших развестись, могут привести к тому, что потребуется проводить профессиональную независимую оценку совместно нажитого ими имущества, чтобы определить, кто что заберет с собой в свободную жизнь.

Раздел имущества: какую роль играет оценка

Если люди не смогли расстаться полюбовно, им приходится пройти через процедуру раздела имущества, совместно нажитого в браке. Для этого их материальное состояние необходимо профессионально оценить.

Правовая грамотность человека позволяет ему обеспечить соблюдение собственных интересов. Поэтому может быть важным знать, как происходит процесс оценки, чем регулируется и сколько стоит.

Зачем нужна оценка имущества при разводе?

При разводе раздел имущества бывает двух типов:

  • по мирному соглашению сторон;
  • по судебному решению.

В первом случае муж и жена, решившие стать бывшими, заключают соглашение самостоятельно, перечисляя в нем движимое и недвижимое имущество и одновременно указывая, кто в дальнейшем будет владеть каждым объектом. В такой ситуации доли могут оказаться неравными, если участники процесса соглашаются с условиями и заверяют бумагу у нотариуса или заявляют в суде о своем едином мнении.

Во втором случае стороны не могут договориться полюбовно. В статье 38 Семейного кодекса РФ есть пункт под номером три, который предусматривает, что в таком случае в зависимости от исковых требований разделом общего имущества и определением долей каждого супруга в нем занимается суд.

Так как объективно оценки от участников спора можно не ждать, привлекается независимый оценщик. Важно учесть многие обстоятельства, чтобы не обделить одного из супругов, ведь по закону каждый из них претендует на долю совместного нажитого имущества не меньшую, чем его соперник.

Также оценка имущества нужна для того, чтобы исходя из ее результатов указать стоимость иска и узнать величину государственной пошлины, без чего бракоразводный процесс не завершится. Речь об этом идет в Налоговом кодексе РФ, а именно в первом подпункте первого пункта статьи 333.19. Стоит учитывать, что раздел имущества является требованием имущественного характера.

Некоторые обстоятельства могут изменить соотношение положенных сторонам долей. Например, наличие детей или отсутствие работы по неуважительной причине.

В таком случае действия оценщика так же крайне важны, чтобы никто из сторон спора не смог обманом взять сверх полагающегося и не смел доказывать, что, например, золотой слиток стоит столько же, сколько книжная полка.

По условиям восьмой статьи N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», оценка имущества обязательна при заключении брачных контрактов, а также по требованию любой стороны в процессе расторжения брака.

Что подлежит оценке при разделе имущества?

В пятой статье уже упомянутого N 135-ФЗ перечисляются объекты оценки:

  • вещи или отдельные материальные объекты (мебель, техника);
  • некая совокупность вещей, представляющая движимое или недвижимое имущество (дом, квартира, гараж, машина);
  • вещные права на нечто, входящее в состав имущества (право пожизненного наследуемого владения земельным участком);
  • права требования, должностные обязательства (кредиты, залоги, вклады);
  • объекты гражданских прав, которые по закону могут принимать участие в гражданском обороте.

Разделу подлежит общее, совместно нажитое супругами имущество, к которому по статье 34 Семейного кодекса РФ относятся:

  • доходы мужа и жены от любой деятельности;
  • полученные денежные выплаты без назначения, а также пенсия и пособия;
  • приобретенные в браке предметы, относимые к движимому и недвижимому имуществу;
  • доли в капитале, имеющие ценность бумаги, паи и вклады.

Не подлежат оценке личные вещи вроде одежды и предметов гигиены, кроме драгоценных предметов роскоши, имущество или доходы, которые были получены до брака, а также доставшееся во время него кому-либо безвозмездно.

Кто и как проводит оценку имущества?

Если супруги не договорились до консенсуса полюбовно и не смогли сами решить сколько стоит их имущество и что кому должно принадлежать, на помощь приходят независимые профессиональные оценщики.

Проводимая экспертная оценка — трудоемкий процесс, где учитывается масса нюансов. Согласно четвертой статье Федерального закона «Об оценочной деятельности» заниматься ею могут физлица, которые:

  • имеют членство в саморегулируемых организациях оценщиков;
  • застраховали собственную профессиональную ответственность.

При наличии соответствующего образования предусмотрено право оценщика на самостоятельную деятельность — частную практику.

Привлеченный специалист может работать на месте, то есть лично посещая и осматривая квартиру, дом, гараж, или удаленно — со слов заявителя.

Имущество оценивают в соответствии с его нынешним состоянием и рыночной стоимостью, актуальной на текущий момент. Так как процедура оценки требует материальных затрат, подвергать ей рекомендуется самые дорогие и ценные вещи. Технику и мебель целесообразнее подвергать оценке комплектами, что позволит сэкономить.

Оценщик по итогу своей работы заверяет составленный документ со всеми цифрами подписью и печатью.

Когда кто-то из супругов занимается подобными расчетами самостоятельно, для него главное — очевидно не занижать стоимость имущества. Если у суда возникнут подозрения, бракоразводный процесс затянется.

Непрофессиональная оценка участника процесса принимается к рассмотрению, если второй супруг согласится с ней.

В противном случае несогласному с оценкой необходимо будет привлечь профессионалов и оплатить их работу.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Как определить стоимость имущества

 Свободный рынок тем и хорош, что сам себя регулирует. И если в нужный момент на повестку дня встаёт рыночная оценка недвижимости, то отношения между покупателем и продавцом отрегулирует конкуренция, регламентируемая законодательством.

 Стоимость, определённая профессиональным оценщиком, послужит основанием для выполнения следующих операций:

– оценка общественных акций, приобретаемых по решению директоров общества или наблюдательного совета;

– расчёт стоимости предмета залога, включая ипотеку;

– расчёт суммы денежных вкладов в УК;

– определение цены собственности должников, подлегающих под банкротство;

– при обстоятельствах востребованности услуг оценщика;

– перераспределение имущественных долей;

– приватизация, страхование, преобразование;

– составление бизнес-планов;

– в расчёте инвестиционной стоимости недвижимого объекта для отдельного лица или группы лиц, преследующих инвестиционные цели эксплуатации оцениваемого предмета;

– изъятие недвижимости для решения проблемы государственных нужд;

Закажите оценку рыночной стоимости  Для определения рыночной стоимости, потребуется помощь профессиональных оценщиков, имеющих за плечами, огромный опыт выполнения данных работ. Перед началом взаимодействия, заключается договор (скачать) и соглашение о конфиденциальности (скачать), к которому прикладываются документы подтверждающие право оказания услуг. Все детали сотрудничества, можно обсудить посредством отправления запроса с сайта и по бесплатному номеру телефона

8 (800) 222-41-61

 Рассчитывая инвестиционную стоимость, следует помнить об отличиях от аналогичной процедуры по определению рыночной стоимости, когда в условиях открытого рынка сведения об инвестиционной стоимости можно проигнорировать.

 Вычисления по ликвидной стоимости объектов, подлегающих оценке, производятся по расчётным величинам, позволяющим определиться с вероятными ценами для отчуждения предметов в период их экспозиции, по длительности, уступающей отрезку времени, предусмотренному в рыночных условиях для сделки отчуждения недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости

 В противовес расчётам для ликвидной стоимости, решение вопроса с определением рыночной стоимости, ни в коем случае не должно подвергаться влиянию чрезвычайных обстоятельств, а соответственно – не станет причиной принуждения к условиям, которые противоречат рыночным правилам.

 В вычислениях относительно кадастровой стоимости, приходится пользоваться методами, свойственными массовой оценке рыночной цены.

А когда нет возможности положиться на упомянутый метод, то, согласно разделу законодательства, имеющему отношение к процедуре оценки, для каждого объекта приходится подбирать индивидуальные способы выполнения.

В расчётах, имеющих отношение к кадастровой стоимости, надо следовать тем же путём, что и в подобных операциях с недвижимостью, представляемой в условиях открытого рынка. Такая же ситуация складывается относительно объектов с ограниченным рынком или его полным отсутствием.

 Полученные оценщиком результаты, поданные в профессионально подготовленном отчёте, считается рекомендуемой для совершения любой сделки, где участвует оцениваемый объект. Но такая возможность сохраняется не дольше 6 месяцев, разделяющих даты предоставления отчёта и совершения сделки с участием оцениваемой недвижимости или датой оферты, поданной публично.

 В соответствии с ГК РФ, к разряду недвижимости причисляются земельные участки, а также объекты, на них расположенные, перемещения которых способно навредить назначению. Это могут быть:

– здания, постройки, сооружения;

– земельные участки;

– недра;

– морские и воздушные суда с государственной регистрацией, выполняющие функции внутреннего перемещения;

– космические объекты.

 Отправной точкой, от которой начинаются оценочные работы, считается заявление в экспертно-оценочную компанию, дополненное техническими и правоустанавливающими документами. Право на подобный шаг предоставляется собственникам и владельцам недвижимости, либо доверенному лицу, работающему по доверенности.

 Оценка недвижимости, как процедура, включает посещение объекта оценщиком, взятие им на вооружение полного перечня необходимых сведений, фотосьёмку, анализ данных и их профессиональную обработку.

 Следующим этапом в оказании услуг, является составление отчёта о результатах, полученных в ходе оценочных действия.

 Оценщик возьмётся за работу по предъявлению документов:

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

– удостоверяющих право собственности;

– характеризующих технические особенности недвижимости.

К первому пункту относится:

– паспорт заявителя;

– правоустанавливающий документ в виде регистрационного свидетельства, договора приватизации, аренды, обмена и т.д.;

– техпаспорт БТИ;

– документы на земельный участок;

– выписка из ЕГРП, раскрывающая секреты обременений, залога, обязательств по долгам, арендных прав;

– документальное подтверждение границ участка;

– сведения об инженерных системах, инфраструктуре, подсобных постройках и т.п.;

– ограничение в пользовании через налоговые режимы специального назначения и т.п.;

– удостоверение фактического износа;

– бухгалтерская справка о балансовой стоимости.

 Список документации зависит от типа и особенностей конкретного объекта недвижимости, как и интересов заказчика. Согласно индивидуальным обстоятельствам, могут понадобиться и другие документы, или можно будет обойтись минимальным перечнем.

А чтобы не переплачивать, не обременять себя заботами о сборе и оформлении документов и воспользоваться услугами оценочной компании, работающей со знаком качества, следует положиться на бюро GPG, сотрудники которого помогут с решением документальной и подготовительной стороны дела.

Кроме того, ответственное агентство воспользуется наработанными деловыми связями с квалифицированными оценщиками – и станет посредником и контролёром качественного оказания услуг.

При обстоятельствах, когда требуется независимая оценка рыночной стоимости недвижимости предельной точности, приходится учитывать такие факторы:

– место расположения;

– давность постройки;

– площадь, планировка и прочие технические характеристики;

– материал, использованный в строительстве разных элементов конструкции;

– особенности отделки;

– приближённость к инфраструктуре;

– нюансы прилегающей застройки;

– транспортное сообщение;

– обременения и аресты.

Источник: https://www.patent-rus.ru/news/rjynochnaya-ocenka-nedvighimosti/

Оценка справедливой стоимости активов по МСФО

Как определить стоимость имущества

Справедливую стоимость активов нужно использовать уже с начала 2021 года, это требование закреплено в ФСБУ 5/2019 «Запасы», утв. Приказом Минфина от 15.11.2019 № 180н. С 2022 года таких ситуаций станет ещё больше.

Вот когда применяется этот вид оценки:

Когда определять справедливую стоимость Какую оценку использовать Основание
Обязательно с 1 января 2021 года, но можно применять досрочно
Приобретение запасов по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) полностью или частично неденежными средствами

Справедливая стоимость передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг

или

Справедливая стоимость приобретаемых запасов, если первый вариант невозможен

п. 14 ФСБУ 5/2019 
Безвозмездное получение запасовСправедливая стоимость полученных запасовп. 15 ФСБУ 5/2019 
Первоначальная и последующая оценка: 

  • продукции сельского, лесного и рыбного хозяйства собственного производства;
  • товаров, торгуемых на организованных торгах
Справедливая стоимость таких запасовп. 19 ФСБУ 5/2019 
Обязательно с 1 января 2022 года, но можно применять досрочно
Оценка основных средств по переоценённой стоимостиСправедливая стоимость таких ОСп. 15 ФСБУ 6/2020
Капитальные вложения по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) полностью или частично неденежными средствами

Справедливая стоимость передаваемых имущества, имущественных прав, работ, услуг

или

Справедливая стоимость приобретаемых имущества, имущественных прав, работ, услуг, включаемых в состав капвложений, если первый вариант невозможен

п. 13 ФСБУ 26/2020
Имущество, включаемое в состав капвложений, которое организация получает безвозмездноСправедливая стоимость этого имуществап. 14 ФСБУ 26/2020

Продукция, вторичное сырье, другие материальные ценности, которые получены в ходе осуществления капитальных вложений и которые организация намерена продать или иным образом использовать

и 

Материальные ценности, оставшиеся неиспользованными при осуществлении капитальных вложений

Справедливая стоимость таких активов (либо их чистая стоимость продажи, стоимость аналогичных ценностей), но не выше суммы затрат, из которой эта стоимость вычитаетсяабз. 2, 3 п. 15 ФСБУ 26/2020
Иное (неденежное) встречное предоставление арендатора по договору арендыСправедливая стоимость встречного предоставления, определённая на дату предоставления предмета арендыпп. «в» п. 7 ФСБУ 25/2018 

Стоимость предмета аренды:

  • при определении возможности применения упрощённого порядка учёта у арендатора;
  • при определении приведённой стоимости будущих арендных платежей;
  • при классификации аренды в качестве неоперационной (финансовой);
  • при классификации аренды в качестве операционной;
  • при оценке чистой стоимости инвестиции;
  • при признании выручки арендодателем, если предмет неоперационной (финансовой) аренды перед началом аренды отражался в бухучёте арендодателя в качестве запасов (готовой продукции, товаров);
  • при признании права пользования активом в момент начала применения ФСБУ 25/2018
Справедливая стоимость предмета арендып. 12, 15, 25, 26, 33-35, 50 ФСБУ 25/2018

В перечисленных случаях справедливую стоимость определяйте по правилам, которые установлены МСФО. Основной стандарт — МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введённый в действие на территории РФ Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н.

Справедливая стоимость: что это и чем отличается от рыночной

В большинстве случаев, в которых теперь применяют справедливую стоимость, раньше использовали текущую (рыночную) стоимость. Например, так было с оценкой материально-производственных запасов, полученных безвозмездно. 

Понятия рыночной и справедливой стоимости похожи, но есть и отличия.

Рыночная стоимость (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ) — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда:

  • стороны не обязаны отчуждать или принимать объект сделки (исполнение по сделке);
  • стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки — разумное вознаграждение за объект;
  • никто не принуждал стороны сделки к её совершению;
  • платёж за объект выражен в денежной форме.

Справедливая стоимость (п. 9 IFRS 13) — это цена, которая была бы получена или уплачена в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

При определении справедливой стоимости учитываются, в частности:

  • характеристики объекта и возможные ограничения на продажу и использование (п. 11 IFRS 13);
  • текущие рыночные условия на основном для актива рынке, а при его отсутствии — на наиболее выгодном рынке (п. 15, 16 IFRS 13);
  • действия участников рынка в своих лучших экономических интересах.

Главное отличие в том, что рыночная стоимость — это стоимость объекта на абстрактном рынке, а справедливая — его стоимость для конкретного лица. Если рынок аналогичных объектов развит хорошо, то стоимости не будут существенно разными. Если же объект уникальный, например, по местоположению, справедливая стоимость может значительно отличаться от рыночной.

Справедливая стоимость — предмет профессионального суждения бухгалтера. Организация может определить её самостоятельно и не приглашать оценщика, как в случае с рыночной (письмо Банка России от 07.11.2018 № 41-1-8/953).

При этом такая оценка должна быть подтверждена и оформлена надлежащими первичными документами, как и любой иной факт хозяйственной жизни (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Как определить справедливую стоимость

IFRS 13 выделяет три подхода к определению справедливой стоимости актива. Организация может использовать как один из этих подходов, так и несколько (п. 62 IFRS 13).

Рыночный подход

Этот самый простой и популярный подход. Чаще всего, если можно определить справедливую стоимость рыночным подходом, другие способы не используют и не рассматривают.

Актив стоит столько, сколько на рынке стоят такие же или сопоставимые с учётом корректировок активы. 

Для оценки используются цены и другая информация, основанная на результатах рыночных сделок с такими же или аналогичными активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес. 

Доходный подход

Самый тяжелый и трудозатратный на практике подход. Он предполагает сложные финансовые модели с использованием множества исходных параметров и громоздких вычислений.

Актив стоит столько, сколько сейчас стоят те деньги, которые он способен принести в будущем за всё время эксплуатации.

В подходе используются методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы, например денежные потоки или доходы и расходы, в одну текущую (дисконтированную) величину. Справедливую стоимость оценивают на основе стоимости, обозначаемой текущими ожиданиями рынка в отношении указанных будущих сумм. 

Затратный подход

Этот подход легче, чем доходный, но для него бывает очень сложно или даже невозможно получить качественные исходные данные. Поэтому его тоже используют реже, чем рыночный.

Актив стоит столько, сколько потребовалось бы потратить денег, чтобы купить или построить другой такой же.

В затратном подходе применяется метод оценки, отражающий сумму, которая потребовалась бы сейчас для замены эксплуатационной мощности актива (часто называемую текущей стоимостью замещения).

Иерархия исходных данных для определения справедливой стоимости

Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, основанную на группировке исходных данных, включаемых в методы оценки справедливой стоимости. Приоритет отдаётся не методу оценки, а исходным данным, которые используются для определения справедливой стоимости.

IFRS 13 выделяет три уровня исходных данных. Наибольший приоритет у исходных данных уровня 1, а наименьший — у уровня 3. Берите самые приоритетные.

Как выбрать подход для определения справедливой стоимости

Как мы уже отмечали, Стандарт не предопределяет выбор подхода для конкретных случаев, но устанавливает строгую иерархию исходных данных. От имеющихся данных будет зависеть выбор подхода.

Попробуем разобраться, как бухгалтеру на практике определить справедливую стоимость актива.

Если есть исходные данные уровня 1

Единственный применимый подход — рыночный. Фактически это означает, что IFRS 13 ставит рыночный подход в приоритет при определении справедливой стоимости: если удалось найти активный рынок точно такого же актива или обязательства, то справедливой будет стоимость, определённая по данным такого рынка. Другие подходы даже не нужно рассматривать.

Если используются исходные данные уровня 2 

Наиболее простым тоже будет рыночный подход. В этом случае к наблюдаемым данным об аналогичных активах применяют корректировки, например, на местоположение, состояние, иные объективные характеристики оцениваемого актива по сравнению с активом-аналогом.

Теоретически при использовании исходных данных уровня 2 также можно применять доходный и затратный подходы, однако это почти не встречается на практике.

Если используются исходные данные уровня 3

Можно применять любой из трёх подходов. Однако и в этом случае рыночный, как правило, даёт самый точный результат, так как предполагает меньше субъективных оценок.

Следующий по приоритету — доходный подход, так как в случае понятных и объективно измеряемых денежных потоков он даёт вполне точные результаты.

Например, если вы определяете справедливую стоимость нежилого помещения, а активный рынок аналогичных жилых помещений отсутствует, то справедливую стоимость можно определить методом дисконтированных денежных потоков. При его использовании алгоритм оценки будет такой:

  1. Определить суммы доходов от аренды (при известной сумме арендной платы это задача в одно действие);
  2. Определить суммы расходов, которые несёт собственник в связи с получением доходов;
  3. Определить чистые денежные потоки, которые принесёт сдача помещения в аренду;
  4. Определить применимую ставку дисконтирования и текущую стоимость всех будущих потоков.

Сумма текущих стоимостей будущих денежных потоков и даст справедливую стоимость помещения.

Самый субъективный и сложный — затратный подход. Он предполагает воссоздание объекта оценки, а для сложных объектов (зданий, сооружений и пр.) это может потребовать квалификации, которой нет у бухгалтера.

В большинстве ситуаций приоритетным можно считать рыночный подход с использованием данных по идентичным активам, а если это невозможно — по аналогичным активам.

Если использовать рыночный подход не получается, но есть понятный и определимый доход, который генерирует актив, лучше использовать доходный подход. И лишь при невозможности использования рыночного и доходного подходов — использовать затратный подход.

Источник: https://kontur.ru/articles/5975

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.