Как определить стоимость здания

Содержание

Для чего нужна смета и как правильно определить стоимость объекта

Как определить стоимость здания

Задумав строить дом или другой объект, человек задаётся вопросом, а сколько будет стоить это удовольствие? И это вполне понятно, человек должен рассчитать свои материальные ресурсы, чтобы не остановиться на пол пути.

Занимаясь строительством не один год, решил написать эту статью, чтобы люди знали как определяется стоимость строительства.

На мой взгляд есть три варианта решения проблемы:

1 Приглашаете профессионального сметчика и он вам считает сколько денег надо потратить на объект.

2 Приглашаете производителя работ для выполнения строительных работ и просите его за вознаграждение выполнить эту же задачу.

3 Ничего не считаете и начинаете строить.

Как видите все три варианта приемлимы, всё зависит от заказчика. Есть ещё вариант когда вы узнаёте ориентировочную смету затрат от людей которые только что завершили строительство.

Но могу вам заявить ответственно, что точнее всего смету определит производитель работ. Даже сметчик не может начать считать затраты, пока у него не будут данные по физическим объёмам.

А физ. объёмы может посчитать только опытный прораб. Здесь я пишу о индивидуальном строительстве, когда заказчик сам нанимает людей и начинает строить. В любом случае для расчётов нужен проект. Итак начиная расчёт стоимости объекта я делю его на несколько этапов.

Этап N1 Подготовительный период :

  • a) знакомство с проектной документацией
  • b) знакомство с участком застройки
  • c) знакомство с региональным представителем государственной инспекции
  • b) оповещении государственную инспекцию о начале строительства
  • d) приём от заказчика Акта разбивки осей здания

Этап N2 Нулевой цикл

К нулевому циклу относятся все работы и затраты до момента устройства перекрытия цокольного этажа

  • – устройство котлована с вывозом грунта и обратной засыпкой пазух котлована
  • – при необходимости, лабораторный анализ грунтов котлована
  • – бетонная подготовка под фундаменты
  • – монолитные фундаменты с армированием
  • – стены подвальной части из блоков ФС или других материалов
  • – монолитные колонны цокольного этажа
  • – при необходимости бетонирование полов цокольного этажа
  • – устройств входных ступеней в цокольный этаж
  • – устройство перекрытия цокольного этажа на отметке, как правило, -0.080 мм.
  • – гидроизоляция стен цокольного этажа
  • – обратная засыпка пазух котлована с послойным трамбованием грунта из супеси, суглинка или глины
  • – отмостка дома

Этот этап самый затратный и ответственный, и по времени может занять от 1.5 до 2.5 месяцев строительных работ. Имея такой перечень работ легко можно посчитать количество строительных материалов и стоимость работ.

Этап N3 Устройство первого этажа

Завершив все работы по нулевому циклу начинаем строить первый этаж. Перед тем как начать кладку наружных стен нужно передать оси на перекрытие цокольного этажа и выполнить корректировку, т. е. если есть отклонения осей, привести их в соответствие.

Теперь начинаем кладку наружных стен, не забывая армировать её через каждые 60 см., для сейсмических районов. Высота кладки зависит от проектной высоты этажа. Толщина же кладки как правило 400 мм. К примеру если проектная высота составляет 2.75 метра, то высота кладки капитальных стен должна быть 2.65 метра.

Завершив кладку стен, необходимо выполнить перемычки над оконными и дверными проёмами, там где необходимо. Обычно перемычки над наружными окнами совпадают с монолитным поясом перекрытия, и тогда расстояние от низа перемычки окон до потолка составит 240-250 мм., что вполне нормально.

Теперь выставляем арматурные каркасы колонн (каркасы колонн могут быть выставлены и до кладки стен), ставим опалубку и заливаем привозным бетоном согласно проекту.

В зависимости от времени года и наружной температуры воздуха опалубку колонн можно снимать через 7-10 часов. Дальше приступаем к выполнению перекрытия 1-го этажа.

Для облегчения работ по монолитному перекрытию необходимо дать точный горизонт по всему периметру этажа, это можно выполнить нивилиром или водяным уровнем. Дальше выставляем все арматурные каркасы поясов и ригелей, под ригели предварительно ставим донышки из опалубки.

После завершения монтажа арматурных каркасов начинаем выставлять деревянные балки под опалубку перекрытия на телескопических стойках, шагом 600-800 мм. (шаг деревянных балок зависит от толщины опалубки).

После завершения установки опалубки начинается установка и вязка арматуры монолитного перекрытия, чаще всего это арматура диаметром 8-10 А3 в два уровня, между которыми образуется расстояние в 60-80 мм.

Завершим установку и вязку арматуры проверяем отметки перекрытия нивилиром, при необходимости подводим уровень при помощи телескопических стоек. Теперь бетонируем перекрытие соответствующим бетоном.

Этап N3 Устройство второго этажа

Работы и материалы по второму этажу точно такие же как и на первом этаже, разница только в стоимости вертикального транспорта т.е. подьём материалов на второй этаж. Это трудозатраты.

Этап N4 Кровельные работы

Стоимость кровельных материалов и работ можно взять по укрупнённым расценкам в зависимости от покрытия кровли, что существенно влияет на стоимость.

По третьему и четвёртому этапу вообще никаких проблем с расчётами тоже не существует

Этап N5 Отделочные работы

Скажу честно, что этот этап предварительно посчитать очень сложно. Ошибка может доходить до 30%, поэтому за эти расчёты я не берусь и никому не советую, кроме тех объектов где работать без сметы нельзя.

На отделочные работы я согласовываю только расценки на отдельные виды работ, что хорошо и для заказчика, и для прораба. В этом случае расчёт денег производиться по факту выполненных работ.

На нижеперечисленные этапы, расчёты предоставляют соответствующие фирмы и руководители.

Этапы N 6 (Электомонтажные работы), Этапы N 7 (Сантехнические работы), Этапы N 8 (Слаботочные сети и сигнализация), Этапы N 9,(Благоустройство) и Этапы N 10 (Фасадные работы )

Имея такой план легко посчитать стоимость материалов, работ и механизмов.

Вы нас очень поддержите и поможете развиваться дальше если поставите “Лайк” и ПОДПИШИТЕСЬ на наш канал 🙂

Источник: https://zen.yandex.ru/media/building/dlia-chego-nujna-smeta-i-kak-pravilno-opredelit-stoimost-obekta-5dcc522aaf919452a14ad0cc

Виды стоимости зданий и сооружений

Как определить стоимость здания

Здания и сооружения являются объектами различных сделок, при совершении которых, возникает потребность в оценке их стоимости.

При этом может производиться оценка сооружений (зданий) как отдельного объекта недвижимости или как одного из элементов при определении стоимости бизнеса (компании) или имущественного комплекса.

В зависимости от конкретной ситуации определяются разные виды стоимости здания.

На практике оценка стоимости помещения, здания или сооружения осуществляется, исходя из целей оценки, а виды стоимости здания (строения) объединяются в группы:

  1. Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная;
  2. Стоимость в пользовании обуславливается полезностью здания (строения) при определенных вариантах его эксплуатирования и имеет субъективный характер. Она может быть: инвестиционной, балансовой или кадастровой.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости.

В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа.

За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

  • владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
  • обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
  • недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
  • цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
  • плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

  • Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
  • Целей и задач оценки;
  • Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

Инвестиционная стоимость

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

  • Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
  • Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
  • Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

  1. Период окупаемости;
  2. Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
  3. Ставка доходности;
  4. Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации.

Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/vidyi-stoimosti-zdaniy-sooruzheniy/

Оценка стоимости здания или сооружения: цели, методы,этапы

Как определить стоимость здания
Время чтения: 5 минут

Оценка стоимости здания и сооружения осуществляется для того, чтобы установить рыночную или другую цену объекта недвижимости.

При проведении оценки принимается во внимание назначение постройки и ее использование.

Специалисты, выполняющие эту работу, учитывают также наличие и состояние инженерных коммуникаций, хозяйственных и жилых построек, оценивают прилегающую территорию.

Цель оценки объектов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, оценка зданий и сооружений проводится с целью определения рыночной или другой стоимости объекта. Это требование закреплено в ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость – это предполагаемая цена, по которой можно продать недвижимость в условиях конкуренции.

К другим видам стоимости принято относить:

  • первоначальную;
  • страховую;
  • залоговую;
  • налогооблагаемую;
  • инвестиционную.

Детальная информация о целях определения стоимости содержится в статье «Оценка недвижимости».

Акты, регулирующие оценочную деятельность на территории Российской Федерации, дают определение понятиям «здание» и «сооружение», а также разграничивают, какие постройки относятся к первой и второй категории.

Под зданием подразумевают постройку, имеющую помещения различного назначения. Они предназначены для проживания, ведения хозяйственной деятельности, содержания животных, производства или хранения продукции.

К этой категории относятся:

  1. Административные и производственные корпуса.
  2. Мастерские.
  3. Хозяйственные постройки и склады.
  4. Жилые здания различной этажности.
  5. Постройки культурного и бытового назначения.

При определении стоимости таких объектов проводится оценка помещений и инженерно-технических коммуникаций.

Под сооружениями подразумеваются объекты, созданные для выполнения определенных функций. К ним относят:

  • мосты;
  • плотины;
  • телевышки;
  • фортификационные сооружения;
  • трубопроводы и другие объекты.

В соответствии со ст. 8 ФЗ №135 от 29.07.1998, определять стоимость объектов недвижимости необходимо в тех случаях, когда они полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Кроме того, процедура проводится при возникновении споров относительно цены недвижимости.

Здания и сооружения необходимо оценивать при:

  1. Заключении сделки купли-продажи.
  2. Сдаче недвижимости в аренду.
  3. Определении кадастровой стоимости объекта.
  4. Расчете налогов на недвижимость.
  5. Использовании здания или сооружения в качестве залога.
  6. Внесении недвижимости в качестве уставного капитала.
  7. Возникновении имущественных споров.
  8. Проведении процедуры банкротства/ликвидации предприятий.

Правила оценки зданий и сооружений подразумевают проведение осмотра объекта и составления отчета об оценке.

При оформлении документации оценщики руководствуются требованиями ФЗ №135 от 29.07.1998 и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 06.07.2001.

Этапы проведения оценки зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений подразумевает выполнение ряда действий. Работу оценщика можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Составление задания на оценку. Специалист выясняет цель определения цены недвижимости и вид устанавливаемой стоимости. Назначается дата и сроки выполнения работ.
  2. Оценщик формирует план проведения работ и заключает договор с клиентом. На этом этапе определяются методы проведения оценки и предполагаемые затраты. В зависимости от объекта недвижимости специалист определяет оптимальные источники информации.
  3. Сбор и обработка данных. Оценщик собирает общую, специальную и сравнительную информацию, которая в обязательном порядке проверяется на достоверность.
  4. Определение и анализ наиболее эффективных способов использования объекта.
  5. Расчет оценочной стоимости недвижимости на основании доходного, затратного и сравнительного подходов.
  6. Обработка полученных результатов и расчет итоговой стоимости объекта.
  7. Оценщик составляет отчет об оценке здания или сооружения.

После выполнения всех видов работ составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации документация передается заказчику.

Существующие методы проведения оценки недвижимости

Чтобы оценить здание или сооружение, специалист использует методы, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли России №611 от 25.09. 2021 .

В соответствии с этими актами оценщики применяют методы:

  1. Сравнительный. Он основан на сравнении стоимости недвижимости с ценой на аналогичные объекты.
  2. Затратный. Базируется на зависимости цены объекта от затрат, связанных с возведением аналогичного строения.
  3. Доходный. Основан на определении стоимости недвижимости на базе расчета возможного дохода от ее использования или реализации. Доходный метод обычно применяется при определении цены объекта с целью начисления налога или при сдаче недвижимости в аренду.

Следует помнить, что кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество действительна только пять лет. По истечении данного периода необходимо делать переоценку.

Подробнее о работе оценщиков в статье «Методы оценки недвижимости».

Квалифицированный оценщик с хорошей репутацией ориентируется, на основе каких законодательных и подзаконных актов проводится процедура. В зависимости от целей экспертизы будет учтена балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете рыночной цены недвижимости, а также другие аспекты вопроса.

Проведение оценки промышленных зданий

Способы и порядок оценки, методы и необходимые документы зависят от типа объекта, подвергающегося оцениванию. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оценочными услугами вынуждены пользоваться владельцы не только жилых, но и нежилых построек.

Обсуждая критерии определения рыночной и других видов стоимости недвижимости, следует более детально остановиться на таком вопросе, как оценка промышленных зданий.

Процедура может проводится с использованием разных методов, но наиболее часто используемым является затратный. Его применяют для определения цены объектов, не имеющих аналогов в регионе.

При использовании затратной методики оценщики рассчитывают затраты, которые потребуются для создания аналогичной постройки. Принимаются во внимание:

  • средства, необходимые для приобретения или аренды участка;
  • затраты, связанные с разработкой проекта;
  • стоимость стройматериалов;
  • оплата труда строителей.

Больше о способах определения стоимости промышленного объекта читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Перечень документов для проведения оценки зданий и сооружений

Действующее законодательство России определяет перечень документов, которые нужно подавать при заказе оценки объекта недвижимости. Типовой пакет, который может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, состоит из:

  • правоустанавливающих документов;
  • копии бумаг, предоставляемых БТИ: технического паспорта, плана постройки;
  • информации о наличии долговых обязательств, залогов и других обременений;
  • копии геодезического плана или других данных о физических границах объекта;
  • сведения о сооружениях, расположенных на территории.

При подаче документов заказчики-физические лица обязаны предъявить удостоверение личности, ИНН и военный билет (при наличии), а также копии к ним. Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы.

Стоимость услуг по проведению оценки зданий, сооружений и производственных помещений

Цена оказываемых оценщиком услуг зависит от множества факторов. Она формируется с учетом:

  • площади объекта;
  • количества построек на участке;
  • общего числа предоставленных для изучения документов;
  • срочности выполнения работ.

Не меньшее значение имеет назначение постройки. Так, например, для оценки промышленных зданий обычно используют затратный метод. Его применение требует от оценщика более глубоких знаний в сфере строительства, проектирования и ряда других направлений.

На стоимость оценки здания влияет также необходимость предоставления профильных консультаций.

Кадастровая стоимость и сервис Росреестра

Новоиспеченный владелец объекта недвижимости должен не только быть уверенным в полноте и достоверности пакета документов, но и знать кадастровую стоимость своего приобретения. Она влияет на размер бюджетных отчислений и имеет важное значение при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее простой способ получения необходимой информации – узнать кадастровую стоимость здания по кадастровому номеру в Росреестре. Эта уникальная комбинация цифр не меняется за все время существования недвижимости.

Получить сведения о кадастровом номере объекта очень просто.

  1. Открыть на главной странице сайта вкладку «Деятельность».
  2. Нажав на нее, пользователь перейдет к списку, в котором следует выбрать пункт «Кадастровая оценка».
  3. Попав на эту страницу, нужно нажать на категорию «Узнать кадастровую стоимость» и ввести в открывшуюся вкладку необходимые данные.

Чтобы быстро справиться с поставленной задачей, рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Заключение

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов – процедура, требующая от исполнителя определенной квалификации и опыта. Среди большого разнообразия предложений заказчику иногда сложно определить того, кому можно доверить решение таких ответственных задач. Наши простые рекомендации помогут выбрать исполнителя, который сумеет быстро и качественно оказать необходимую услугу.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-stoimosti-zdanij-i-sooruzhenij.html

Определение рыночной стоимости строений

Как определить стоимость здания

Определение рыночной стоимости строений[]Определение рыночной стоимости строений[]

Определение рыночной стоимости строений[]

Затратный подход состоит из следующих этапов:

  • Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
  • Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
  • Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
  • Определение рыночной стоимости земельного участка;
  • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).

6.1. Определение полной стоимости замещения.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности”, утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике:

  • Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года
  • Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
  • Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.

Методика определения данных показателей приведена ниже:

Восстановительная стоимость сараев в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва.

Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве».

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для девелоперских фирм составляет до 30% от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.

На нижеприведенном графике представлены зависимости предпринимательской прибыли по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

к.т.н. Яскевич Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя», источник: Вестник оценщика .Appraiser.ru

С целью защиты кредитора от завышения стоимости а так же его назначение в расчетах использовалась минимальная норма прибыли в 15 % как наиболее типичная в настоящих условиях.

Таблица 6. Определение полной стоимости замещения сарая (Г1)

НаименованиеПоказатель
Общий объем сарая, м.куб. 42
Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) 540,27
Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) 2,151
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.48809
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. 57594
Прибыль застройщика 15 %, руб. 8639
Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб.66233

Таблица 7. Определение полной стоимости замещения сарая (Г2)

НаименованиеПоказатель
Общий объем сарая, м.куб. 10
Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) 540,27
Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) 2,151
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.11621
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. 13713
Прибыль застройщика 15 %, руб. 2057
Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб. 15769

Определения величины общего накопленного износа.

Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа.

Следующий этап затратного метода – определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

  • физический износ;
  • функциональный износ;
  • износ внешнего воздействия.

Расчет физического износа

Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым

Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.

Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра; описание состояния конструктивных элементов здания приведено в разделе настоящего Отчета «Описание объекта оценки»;

Оценка степени физического износа конструктивных элементов и здания в целом производилась в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий [ВСН 53-86 (р)] с точностью до 5…10%.

Физический износ конструкций, элемента или системы элементов определяется по формуле :

(3)

где Фki – физический износ конструкции, элемента, %;

Фi- физический износ участка конструкции, элемента, %;

Pi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м.кв. или м;

Рk – размеры всей конструкции, м.кв. или м;

n – число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

(4)

где Ф3 – физический износ здания, %;

Li – коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов, систем.

Физический износ сарая (Г1) составляет 20%.

Физический износ сарая (Г2) составляет 50%.

Что подтверждается на основании визуального осмотра и ШКАЛЫ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК принятую Московской академией оценки:

Оценка состоянияХарактеристика физ. состоянияКоэффициент износа в %
1НовоеНовое, построенное и еще не эксплуатировавшееся имущество в отличном состоянии0-10
2Очень хорошееПрактически новое имущество, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей10-20
3ХорошееБывшее в эксплуатации имущество, полностью работоспособное или отремонтированное20-35
4УдовлетворительноеБывшее в эксплуатации имущество, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей40-60
5Условно-пригодноеБывшее в эксплуатации имущество, работоспособное или отремонтированное, но требующее значительного ремонта или замены основных деталей65-80
6НеудовлетворительноеБывшее в эксплуатации имущество, требующее капитального ремонта85-90
7Негодное к применениюИмущество, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов, которые можно из него извлечь91-100

Где состояние сарая Г1 граничащее между очень хорошим и хорошим, а состояние сарая Г1 граничащее между хорошим и удовлетворительным.

Расчет функционального износа.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ уже учтен методикой определения восстановительной стоимости объекта. Таким образом, функциональный износ для расчета равен 0%.

Расчет внешнего износа.

Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа. Таким образом, внешний износ определен в 0%.Расчет стоимости замещения

Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.

Таблица 9. Определение стоимости замещения домовладения

Наименование объектаПолная стоимость замещения, руб.Износ физическийИзнос функциональныйИзнос внешнийИзнос общийСтоимость замещения руб.
Сарай (Г1)66233 20 %0%0%20 %52986
Сарай (Г2)1576950 %0%0%50 %7884
ИТОГО60870

Вывод: Рыночная стоимость сарая (Г1) и сарая (Г2) рассчитанная в рамках затратного подхода составляет 60870 рублей.

Оцениваемые надворные постройки являются встроено – пристроенными к жилому дому и другим надворным постройкам, т.е. вплотную примыкают.

Перенос строений Лит Г1 и Г2 с технической точки зрения возможен, однако для этого потребуется полная разборка строений.

Выполнение данных работ будет производится в условиях стесненности и потребуют особой осторожности мастеров при демонтаже материалов с сохранением и сохранением других строений, что существенно скажется на стоимости.

Стоимость переноса строений Лит Г1 и Г2 (при условии переноса на соседний участок до 50 м.) составляет 98726 рублей и 22 100 рублей соответственно.

[]

Источник: https://stroy-expertiza.ru/opredelenie-rynochnoj-stoimosti-stroenij.htm

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Как определить стоимость здания

Необходимость в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах.

Под этой сложной формулировкой скрывается простое понятие, которое позволяет определить цену квартиры, частного дома, земельного участка или любой иной постройки.

Эта информация необходима при получении кредита или ипотеки, при попытке заложить объект недвижимости.

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра.

Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к.

не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.

Стоимость недвижимости

На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе.

Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него.

В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости.

Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами.

Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

  1. Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
  2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.

Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.

Определение величины

Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром.

Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость.

Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

  1. Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
  2. Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
  3. Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
  4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
  5. Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа.

Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту.

Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов.

Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться.

Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.

Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

  1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
  2. Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
  3. Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
  4. Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
  5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.

Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки.

Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд.

Оснований для пересмотра существует не так много:

  1. Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
  2. Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.

Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;
  • копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
  • отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
  • доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.

Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к.

он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе.

При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/poryadok-opredeleniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.