Как оспорить право собственности на земельный участок

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Как оспорить право собственности на земельный участок

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Спор о праве собственности на земельный участок | Адвокат Белякова Инна

Как оспорить право собственности на земельный участок

Как оспорить право собственности на земельный участок?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Споры, которые касаются права собственности за землю, возникают очень часто и по различным причинам.

Частично виновато в этом несовершенное законодательство в данной сфере, частично – высокая стоимость земельных участков и большое количество мошенников.

Однако, несмотря на то, что конфликты происходят очень часто, мало кто из граждан знает, как вести себя, если такая ситуация случится с ним.

В данной статье мы рассмотрим, как разрешаются споры о праве собственности на земельный участок, а также из-за чего они возникают и как добиться положительного решения конфликта.

Споры, касающиеся прав на землю, возникают либо тогда, когда на один участок претендует несколько человек, либо когда владелец не имеет необходимых документов или оснований, чтобы подтвердить свои права. Возникать такие ситуации могут по самым различным причинам, вот только наиболее распространенные из них:

1. Документы, которые подтверждают право собственности на участок, утеряны или испорчены.

Одна из самых распространенных причин: за долгое время документы могут потеряться, их можно случайно повредить, они могут пострадать вследствие действия стихии и т.д.

При этом восстановление документов не всегда простое, особенно, если сведений о данном земельном участке нет в электронных реестрах (а это до сих пор часто бывает в некоторых регионах).

В данном случае владельцу нужно будет пройти процедуру признания права собственности на земельный участок, которая обычно совершается через суд.

2. Вступление в наследство и связанные с этим трудности.

Земля очень часто передается по наследству, но не всегда получатель имущества может легко им воспользоваться и переоформить на себя – иногда нет документальных доказательств родственных связей с покойным или право на наследство оспаривается другими наследниками. При наличии подобных оснований нотариус откажет в свидетельстве на наследство, и нужно будет обращаться в суд, чтобы защитить свои права.

3. Оспаривание и расторжение сделок, дающих право на владение участком.

Если при заключении договора были допущены ошибки, или он не соответствует законодательству, его можно оспорить в установленном порядке и расторгнуть, признав недействительным. В этом случае права нового собственника утрачиваются, и возникает конфликт, разрешить который бывает очень непросто.

4. Оформление земли под самостроями.

Возведение несогласованных с властями построек достаточно распространено – самострои можно встретить в любом регионе.

Согласно законодательству, собственник постройки имеет право на оформление прав собственности также на землю, где эта постройка находится, но в случае самостроя по понятным причинам это невозможно.

Чтобы узаконить постройку и получить возможность оформления участка, можно обратиться в суд.

5. Приватизация земельных участков, которые пребывают во временном пользовании. В ряде случаев дачные участки, которые принадлежат садовым товариществам или аналогичным организациям, могут быть приватизированы лицами, имеющими право на их использование. Но на практике реализовать это право бывает очень сложно, и единственный вариант разрешения конфликта – обращение в суд.
6. Переход права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности.

В случае, когда человек пользуется землей, следит за ее состоянием, поддерживает порядок на протяжении длительного срока, хоть и не является полноправным владельцем, в некоторых случаях он получает право на оформление собственности. Однако зачастую реализовать эту возможность без судебного иска практически невозможно.

Как видно, ситуации очень разные, и с ними может столкнуться каждый, кто владеет земельным участком или претендует на него.

В большинстве случаев все споры, касающиеся права собственности на землю, разрешаются в судебном порядке.

Переговоры, претензии и другие варианты досудебного разрешения спора редко помогают, а в некоторых случаях (например, при утрате документов или при оформлении самостроя) вообще не применимы.

Потому, столкнувшись со спором о праве собственности на земельный участок, нужно быть готовым к судебным тяжбам. Алгоритм достижения цели выглядит следующим образом:

1. Подготовка правовой позиции для суда.

Необходимо не только тщательно продумать стратегию действий (желательно это делать после консультаций с адвокатом), но и подготовить доказательства, подтверждающие вашу правоту.

Это могут быть различные документы, свидетельства очевидцев, выписки из реестров и т. д.

– полный перечень может сильно отличаться в зависимости от характера и обстоятельств спора, потому готовить его стоит вместе с опытным юристом.

2. Составление иска на право собственности на земельный участок.

Главный документ – это исковое заявление в суд с требованиями признать ваше право законным. Ответчиком по делу может выступать государственная инстанция, которая не позволяет реализовать ваши права обычным путем, садовое товарищество, другие претенденты на землю и т. д.

– все зависит от самого конфликта. В иске указывается обстоятельства возникновения спора, ваша позиция с доказательствами в ее поддержку, а также требования – признать право собственности на землю и/или устранить препятствия для ее использования.

Подается заявление чаще всего в суд общей юрисдикции по месту нахождения земли.

3. Рассмотрение иска и вынесение решения. Судья, ведущий дело, рассмотрит позиции сторон и примет решение, удовлетворять ли требования истца. В случае успеха заявитель получает возможность подтвердить свое право на земельный участок, если же будет отказано, можно попытаться подать апелляцию. Дальше судебное решение направляется ответчику, который вынужден его исполнить.

Для того чтобы добиться положительного результата в суде, обязательно нужно позаботиться о качественной юридической поддержке. Помочь может опытный адвокат по земельным делам, который подготовит иск и необходимые документы, а также будет представлять ваши интересы во время рассмотрения дела.

Заключение

Споры относительно право на землю возникают очень часто, и отстоять свои интересы бывает не так просто. В большинстве случаев конфликт доходит до суда, где помочь может не только грамотная позиция, но и профильный адвокат с соответствующим опытом работы.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/spor-o-prave-sobstvennosti-na-zemelnyj-uchastok/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.