Как отказаться от аренды земли

Содержание

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Как отказаться от аренды земли

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/rastorzhenie

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

Как отказаться от аренды земли

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Как отказаться от аренды земли

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Одностороннее расторжение договоров аренды – особый институт, предназначенный исключительно для территорий г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, который регламентирован положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Условия одностороннего расторжения:

Обязательные условия, которым должен отвечать предоставленный по договору аренды земельный участок, в случае его досрочного расторжения в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»:

земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества;

на момент предоставления участка по договору аренды, он должен находиться в государственной или муниципальной собственности и располагаться в границах субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;

договор аренды земельного участка из состава земель г. Москвы (или г. Санкт-Петербурга) должен быть заключен до 01 января 2011 года.

Основания досрочного расторжения:

существенное нарушение условий договора аренды земельного участка;

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором или срок, указанный в разрешении на строительство;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (реконструкцию), если в договоре не предусмотрен срок строительства (реконструкции);

существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом к существенному изменению обстоятельств относится расторжение иного договора, заключенного государственным органом или предприятием, и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном в соответствии с договором.

Обращаем внимание, что перечень оснований и условий досрочного расторжения договоров аренды является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Порядок:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы) направляет арендатору земельного участка уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Договор аренды считается расторгнутым в течение месяца с даты направления указанного уведомления. При этом арендатор вправе направить возражения относительно принятого решения, но, как правило, это не изменяет ситуации, и арендатор получает второе уведомление ДГИ г.

Москвы о подтверждении ранее принятого решения.

Важно, что договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Ваши действия:

Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:

По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.

Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды.

До обращения в суд на начальном этапе важно избрать правильный способ защиты, поскольку неверно избранный способ защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Для суда:

В процессе производства по делам данной категории, обязательно устанавливается следующий перечень обстоятельств, имеющих значение для дела:

Имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора в течение всего периода действия договора и имелись ли обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.

Так например, если договор аренды земельного участка заключен в 1998 году, а расторгнут по инициативе ДГИ г.

Москвы в 2013-2014 году, арендатор должен доказать в ходе судебного разбирательства, какие объективные причины препятствовали ему в освоении земельного участка и строительстве объекта за весь период с 1998 по 2014 год.

Важно установить начал ли арендатор строительство объекта, обращался за продлением срока строительства, обжаловал судебные акты и действия (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в случае, если указанные действия препятствовали в реализации проекта.

В случае, если расторгнут договор аренды земельного участка на котором уже находится объект, строительство которого не завершено, важно доказать выполненный объем строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, его соответствие градостроительным и строительным нормам и проектной документации.

Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора.

Рекомендации:

Арендаторам земельных участков, предоставленных для целей строительства, важно помнить, что в процессе по делу об оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке, обязанность доказывания обстоятельств, ввиду которых объект не был возведен или не получено разрешение на строительство, в силу ст. 65 АПК РФ возложена на них.

Поэтому, при проведении работ, направленных на освоение приобретенного в аренду земельного участка, если Вы сталкиваетесь с бездействием государственных органов или должностных лиц – обращайтесь в суд.

Так, например, наличие вступившего в законную силу судебного акта, которым признано незаконным бездействие Москомархитектуры в невыдаче Градостроительного плана земельного участка будет существенным обстоятельством, достоверно доказывающим невозможность арендатора получить разрешение на строительство.

Это судебное решение будет иметь преюдициальное значение при оспаривании расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Если Вами принято решение самостоятельно осуществлять защиту нарушенных прав в суде, напоминаем о необходимости соблюдения процессуальных сроков: для оспаривания действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц в порядке, установленном 24 главой АПК РФ – 3 месяца, общий срок исковой давности – 3 года.

В случае необходимости получения надежного правового сопровождения – специалисты компании Содружество Земельных Юристов готовы Вам помощь.

Мы осуществляем комплексное судебное представительство и защиту интересов арендаторов земельных участков и инвесторов-застройщиков, договоры аренды с которыми расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Для получения более подробной информации относительно перспектив судебного разрешения именно Вашего вопроса – свяжитесь с нашими специалистами.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zem-advokat.ru/rastorjenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poriadke-5a89e38155876b694a766d43

Можно ли отказаться от аренды земельного участка?

Как отказаться от аренды земли

Отказаться от аренды земельного участка можно по причине окончания срока его действия, если арендодатель препятствует пользованию наделом и по иным обстоятельствам. Но есть ситуации, по которым одна из сторон проявляет собственную инициативу по расторжению договорных соглашений.

Правовое регулирование

Право собственности на территориальный надел можно перевести в пользу другого лица (переуступка прав), либо и вовсе их аннулировать. Земля не подлежит принудительному отчуждению у владельца, но есть некоторые исключения:

  • взыскание по конкретному виду обязательства;
  • имущество, которое не должно находиться в собственности у данного владельца;
  • ненадлежащее использование территориального надела.

Также причинами могут быть следующими: недостроенный объект, окончен срок действия договора по аренде земли.

Основываясь на статью 36 ЗК РФ, причины преждевременного расторжения аренды по договору, могут быть следующими:

  1. Если земля была выделена от администрации под индивидуальное жилищное строительство и иные назначения, но обязательства не выполнены. Как правило, арендатор об этом узнаёт по уведомлению, в котором уже присутствует решение суда.
  2. Инициатором является одна из сторон арендного договора. В этом случае уместным вариантом станет обращение в высшую инстанцию, поскольку такие вопросы редко, когда решаются мирным путём. Этого можно избежать, если между сторонами будет заключено дополнительное соглашение к договору.

При составлении искового заявления, необходимо учесть мнение второй стороны. Иначе, иск могут не принять к рассмотрению.

Совсем другое обстоит, когда при составлении основного документа в отношении земельного участка, предусматриваются все возможные обстоятельства, в том числе и такие, обращаться в суд придётся только в самом крайнем случае. Например, если вторая сторона отказывается (уклоняется) от выполнения обязательств.

Основания

Следует ориентироваться на статьи 619 и 620 ГК РФ. Арендодатель имеет право потребовать прекращение аренды, при наличии следующих оснований:

  • От арендатора не поступает плата за аренду земельного участка. В этом случае не возможно в полной мере расторгнуть договорённости без выплаты долга в полном объёме;
  • Нарушены права использования надела. Например, вместо выращивания сельскохозяйственных культур, занимается незаконным строительством и прочим;
  • Земля не используется под ИСЖ больше 36 месяцев. Стоит сделать одну оговорку, это относится только к землям под ЛПХ или сельхозначения.

Есть несколько причин, по которым арендатор может расторгнуть договор: земля не соответствует назначению, не может спокойно пользоваться наделом из-за постоянного вмешательства собственника земельного участка, арендодатель скрыл недостатки.

Процедура

В первую очередь необходимо известить второго субъекта договора. Например, отправить уведомление. Если не удаётся прийти к общему консенсусу, придётся обращаться в суд.

Последующие действия будут такими:

  1. При наличии судебного постановления о расторжении аренды территориального надела, арендатор должен вернуть владельцу земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Оформляется акт сдачи приёмки.
  2. Если к этому времени арендатор успел облагородить территорию, арендодатель должен компенсировать затраченные деньги. Даже в том случае, если на нём стоит дом. С ценностью такого вклада должен согласиться владелец этого участка, тогда последует возмещение затрат.

Если стороны не могут договориться между собой, остаётся только обращаться в суд. Так, возможно всего 2 варианта развития события: судебное разбирательство или обоюдное соглашение сторон.

Через суд

Заявление подаётся только после того, как исчерпаны все возможные способы урегулирования вопроса. При этом истец судье должен предъявить весомые аргументы, подтверждающие, что были предприняты все меры по достижению мирного расторжения договора. Предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне сделке и аргументированные основания прекращения отношений.

Заявление составить в свободной форме от руки и подать в областной суд. Чтобы его приняли, необходима помощь юриста. Также к нему необходимо прикрепить документы для подтверждения оснований по прекращению арендных отношений. Судебное постановление вступает в законную силу по истечению 10 дней. За этот период времени, решение можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Loading…

скачать претензию о расторжении договора аренды [14.38 KB]

Обоюдное соглашение

Если удалось решить вопрос мирным путём, тогда необходимо будет составить следующее соглашение:

  1. Прописать инициалы сторон и предмет договора.
  2. Указать причины расторжения арендного договора.
  3. Сумма компенсации затрат (ущерба).
  4. В конце документа поставить свои подписи.

Loading…

скачать соглашение о расторжении договора аренды [14.18 KB]

Арендатор после этого должен вернуть земельный участок законному владельцу в прежнем состоянии. Если собственник не имеет претензий к состоянию земли, подписывает акт приёма передачи. При повышении ценности земельного надела, положена компенсация арендатору.

Правовые последствия

После того как отношения между арендодателем и арендатором расторгнуты посредством судебного постановления, предусмотрены следующие правовые последствия:

  • арендатор больше не может претендовать (пользоваться) этим территориальным наделом;
  • передавшее лицо в права пользования землёй, лишается получения платы за неё.

И ещё, один очень важный нюанс, если у арендодателя или арендатора имеется незавершённые расчёты и финансовые претензии, необходимо создать новое исковое заявление и отправить в суд.

В нём в обязательном порядке должны быть описаны сведения об имеющихся финансовых и иных расчётов. Также необходимо приложить к иску справки и документы для подтверждения имеющихся притязаний.

Чтобы не упустить из вида ни одной важной детали, это заявление лучше всего составлять в адвокатской конторе, тогда больше не придётся обращаться в суд с новой жалобой.

Источник: https://prozemlu.ru/otkazatsya-ot-arendy-zemelnogo-uchastka/

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Как отказаться от аренды земли

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/82/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Отказаться от аренды земельного участка. Основания для расторжения договора аренды

Как отказаться от аренды земли

Договор аренды всегда имеет срок действия, по истечении которого юридические обязательства арендатора и владельца прекращаются. Отказаться от аренды земельного участка досрочно тоже возможно. Обычно, эта ситуация прописана в самом соглашении одним из пунктов. Но даже если она не упоминалась, разорвать договор может каждая из сторон. Правила прекращения аренды зависят от ситуации.

Законодательство в сфере аренды земли

Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:

  • Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
  • Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
  • иные федеральные и региональные акты.

Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.

Возможные причины отказа от аренды

На досрочное прекращение арендных отношений имеет права каждая из сторон. Соответственно, причины зависят, в первую очередь, от статуса инициатора – собственника или пользователя.

По инициативе владельца надела:

  • пользователь не соблюдает пункты договора о санитарной, экологической безопасности;
  • использует участок в целях, отличных от договорённости;
  • не соблюдает сроки;
  • задолжал арендную плату более чем на два месяца.

По инициативе арендатора:

  • договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
  • земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
  • доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
  • собственник нарушает пункты договора;
  • он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.

Основания для процедуры расторжения договора аренды

Тезисы на основе законодательства в сфере земельных отношений:

  1. Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
  2. Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
  3. О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
  4. Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
  5. Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.

Порядок расторжения договора аренды

Для обеих сторон алгоритм действия одинаковый:

  1. Уведомить второго участника письменно: заказным письмом с уведомлением или лично в двух экземплярах, один из которых остаётся у инициатора;
  2. Дождаться ответа. Согласие – повод встретиться и разорвать договор или изменить его. Отказ – повод составить иск в Арбитражный суд;
  3. Посетить судебные заседания, получить решение суда;
  4. Если решение положительное, а договор был заключён более чем на год – зарегистрировать судебный вердикт в Росреестре.

Если инициатор расторжения договора – арендатор: нюансы

Арендатор может отказаться от надела в пользу другого лица, если соблюдаются пункты:

  • участок был получен после проведения аукциона;
  • другое лицо – гражданин или компания, которые на аукционе заняли второе место.

В остальных случаях отказ обычно не пишется направленным в пользу кого-либо. Если вопрос решается в досудебном порядке, стороны могут договориться между собой о передаче участка в аренду рекомендованному лицу.

Что касается объектов, построенных на арендованном наделе, то:

  • если на нем стоит дом, баня, хозяйственный корпус владельца, разрыв арендных отношений происходит по стандартному алгоритму;
  • если строение создал арендатор, ему придётся отказаться от притязаний в случае досрочного прекращения арендных отношений.

Если инициатор – арендодатель: нюансы

В некоторых случаях положена компенсация пользователю за изъятие у него надела (например, если муниципалитет забирает землю под свои нужды).

Когда причина прекращения договора – в долгах арендатора, суд примет решение в пользу собственника, но обяжет должника выплатить необходимые суммы.

Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.

В процессе возмездного использования дома и участка земли арендатор мог улучшить территорию или помещение. Например, если это надел под ИЖС, пользователь проложил дорожки на участке, посадил ценные деревья за свой счёт и т.д., по договорённости с владельцем. При прекращении аренды досрочно арендодатель должен компенсировать затраты на облагораживание территории.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.